東京都文京区弥生２丁目３番６２(根津駅・東大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


827,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区弥生２丁目３番６２(東京都文京区弥生２−９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を827,000円/㎡としました。

東京都文京区弥生２丁目３番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区弥生２丁目３番６２
住居表示弥生２−９−１２
価格827,000円/㎡
交通施設、距離根津、450m
地積266㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅に共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格830,000円/㎡
個別的要因北東道路の住宅地であり、個別的要因に変化は無く、競争力は普通である。
地域要因住環境、地域的ブランド力等から需要は堅調で地域要因に大きな変化は無く、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変化は無く、今後も同様の住宅地域として推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は文京区内の居住環境の良好な住宅地域である。当地域における主な需要者層としては所得水準の高い個人、あるいは転売等を目的とする不動産開発業者が中心的と推定される。継続した低金利状態、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移しており、中心価格帯としては、更地150㎡程度で総額1億2千万円∼1億5千万円程度、戸建分譲地で総額9，000万円∼1億円強程度が多くなっている。
一般的要因低金利状態は継続しており、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移している。

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格824,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性、住環境良好な住宅地で需要は堅調であり価格は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測根津駅徒歩圏内に存する高級住宅地域で、住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、このところの住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、東京都心部の地下鉄沿線、JR山手線沿線で、特に文京区の環境のいい中規模住宅地域。需要者の中心は、社会的階層の高い文京区及び周辺区の居住者が大半を占める。売り物件の供給は少なく、住宅地としての希少性がある。需要は比較的堅調であり、200㎡程度の土地は1．5億円から2億円程度で、注文住宅の予算規模は1．5億円から2億円程度の需要者が多く、新築建売住宅であれば1億円程度の物件が多い。
一般的要因税制、低金利等各種政策を背景に立地条件に優る住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7149312
北緯 139度7646715

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

根津駅(地価相場 842,500円/㎡)東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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