東京都荒川区東日暮里５丁目２４番１(三河島駅・日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
794,000円
2016年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里５丁目２４番１(東京都荒川区東日暮里５−２４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を794,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区東日暮里５丁目２４番１ |
| 住居表示 | 東日暮里５−２４−１０ |
| 価格 | 794,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日暮里、540m |
| 地積 | 235㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
塩入晋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塩入晋 |
|---|---|
| 価格 | 795,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都内有数の繊維問屋街で、駅からも近く需要は堅調に推移している。地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 日暮里中央通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、概ね荒川区及びその隣接区におけるJR山手線、常磐線、京浜東北線等の沿線の駅前等に広がる商業地域である。需要者の中心は、地域性を反映して服飾関連の事業者やマンション業者等である。周辺は高層ビルから低層の店舗併用住宅まで見られる日暮里繊維街で、商業繁華性は維持されており、安定的な需要が見込める。需要の中心価格帯は土地で総額1億円から2億円前後、建物付で2億円から3億円前後と把握した。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいで、取引価格はやや上昇、賃料はほぼ横ばいで推移し、地価はやや上昇している。 |
須藤雅章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 須藤雅章 |
|---|---|
| 価格 | 793,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因には特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 都内有数の繊維問屋関連の小売店舗等が集積する商業地域で、集客力があり繁華性も高い。他に地域要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の変動要因もなく、当面は現状と同様に推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山手線、常磐線、京浜東北線等の沿線を中心とする駅前商店街及びそれに準ずる商業地域である。需要者の中心は、衣料品関連の小売店舗等の商業用途を目的とする事業者のほかにマンション業者等が考えられる。引き続き需給は堅調に推移しており、供給が少ないために投資需要が増加しつつある。需要の中心は、土地で1億5千万∼2億円程度、建物付で2億5千万円∼3億5千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は再開発地区を中心に全体は微増。投資需要は堅調で市況はやや強含み。商業地の取引は少ないが、取引件数、賃料ともに前年比横ばい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7285192 北緯 139度7765311 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都荒川区東日暮里６丁目８０１番４東京都荒川区西日暮里２丁目４０１番２東京都荒川区東日暮里４丁目１３３番６東京都荒川区南千住２丁目４０番５東京都荒川区東日暮里３丁目２７９番１東京都荒川区東日暮里５丁目５番１０新潟県岩船郡荒川町大字坂町字前島２３７６番８外１筆東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
参考：近隣駅の地価相場
三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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