東京都台東区上野桜木１丁目１６番６(鶯谷駅・入谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


711,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区上野桜木１丁目１６番６(東京都台東区上野桜木１−１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を711,000円/㎡としました。

東京都台東区上野桜木１丁目１６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区上野桜木１丁目１６番６
住居表示上野桜木１−１−５
価格711,000円/㎡
交通施設、距離鴬谷、640m
地積147㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
前面道路の状況北西5.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格711,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からブランド力のある生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っており地価は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内北西部及び文京区東部の東京メトロ千代田線、JR山手線各駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、個人事業主、中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合二次取得者、中堅・富裕層が主で、戸建住宅用地の供給数が少ないことから需要は堅調で地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で1億円前後である。
一般的要因区内の人口は微増傾向、所得、雇用環境の改善が続く中、各種政策効果もあり景気回復が期待され住宅需要は堅調に推移している。

五十嵐恵美氏による調査レポート

不動産鑑定士五十嵐恵美
価格711,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地の細分化に伴い、総額との関係から土地価格が高値で取引されている。
地域要因の将来予測地域要因について特段の変動が認められないため、今後も低層住宅地域を維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、台東区北西部の良好な住宅地域が中心。低層の戸建住宅のほか共同住宅も混在し、住宅地としての需要は底堅い。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人である。JR「鶯谷」駅、東京メトロ「千駄木」駅を最寄駅とする住宅地と代替性を有し、供給量が少なく、細分化された土地も見受けられ、高値での取引も散見される。土地は、㎡あたり70万円程度、土地の総額は、概ね1億円程度が取引の中心と把握される。
一般的要因新築分譲マンション等建築着工件数増加により人口が増加。土地需要は底堅く、不安材料もあるが、景気は回復基調で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7214559
北緯 139度7732873

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)根津駅(地価相場 842,500円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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