東京都文京区千石１丁目２３１番２(駒込駅・千石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


698,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区千石１丁目２３１番２(東京都文京区千石１−４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を698,000円/㎡としました。

東京都文京区千石１丁目２３１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区千石１丁目２３１番２
住居表示千石１−４−７
価格698,000円/㎡
交通施設、距離千石、580m
地積157㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

緒形潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士緒形潤一
価格697,000円/㎡
個別的要因住宅地として標準的画地であり、特別な個別的要因に変動はない。
地域要因白山地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力に変動はない。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。景気は回復しており地価の上昇傾向は続いている。
市場の特性同一需給圏は、文京区内の同一千石駅を最寄駅とする住宅地域を中心に、周辺沿線の住宅地域も含む一帯である。需要者は、地縁性を有する裕福な個人、賃貸住宅運営を目的とする不動産業者等である。地域動向は文京千石のネームバリューが底堅く、不動産の需給も堅調である。土地価格の中心価格帯は標準的画地で1億1千万円∼1億2千万円程度と判断される。
一般的要因金融緩和による資産市場への資金流入は、人口微増の文京区内住宅地にも及び、地価は上昇したが、社会福祉への不安等から消費は増えていない。

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格698,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因白山台地の閑静な住宅地であり、地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測居住環境良好な熟成した住宅地域であり、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在住の個人富裕者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、文京ブランドへの需要が根強い一方、供給が限定されているため、価格も依然として上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額1∼1．5億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引価格は上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成26年に一旦減少、平成28年は増税前の水準に戻っている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度732364654541016
北緯 139度75192260742188

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都文京区千石１丁目２９６番１２東京都文京区大塚４丁目３６番１５２東京都文京区大塚６丁目８３番１４東京都文京区千駄木５丁目１０５番１外東京都文京区千石４丁目７番６外東京都文京区水道二丁目４１番３外１筆東京都文京区本駒込二丁目３４３番１０東京都文京区本駒込五丁目４番７東京都文京区大塚四丁目４１番７１東京都文京区本駒込６丁目１７３番１６外東京都文京区小石川５丁目１７番１２東京都北区中十条１丁目１８番１の一部東京都北区豊島２丁目４番９東京都北区田端１丁目３９５番４外東京都北区田端１丁目２９１番３東京都豊島区駒込２丁目９番８東京都豊島区駒込１丁目１５番５

参考：近隣駅の地価相場

駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード