東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６(三河島駅・荒川二丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
330,000円
2017年01月01日に行った東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６(東京都荒川区南千住３−３１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を330,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区南千住３丁目１４１番２６ |
| 住居表示 | 南千住３−３１−５ |
| 価格 | 330,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南千住、1,400m |
| 地積 | 355㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、中層マンション等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.9m区道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木下剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下剛 |
|---|---|
| 価格 | 329,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 南千住駅を最寄り駅とする中低層住宅地域で交通接近条件がやや劣るが、需要回復の動きが認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、荒川区及びその周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、地場の不動産開発業者、荒川区等に地縁を有するエンドユーザーであると考えられる。需要回復の動きが認められるが、近隣地域は交通接近条件が劣るので、その程度はやや低い。市場の中心となる価格帯は、土地は70㎡程度で2，500万円∼3，000万円程度、新築の戸建住宅で4，500万円∼5，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は微増傾向、土地の取引件数はほぼ横ばい。地価水準は、需要の増加により上昇傾向。 |
内藤九亀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤九亀 |
|---|---|
| 価格 | 331,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅から距離のある点がやや競争力を減ずるが、規模、形状など標準的な画地である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅からやや距離がある住工混在地域においても住宅地化が進展し、地価も上昇に転じている。地域要因に変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、JR常磐線の南千住駅を中心とし、区内同線各駅並びに東京メトロ日比谷線等区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は都心への利便性より荒川区を中心として周辺特別区及び埼玉県等の居住者がみられる。経済、金融政策の効果により、市場の需給動向にはやや活性化が戻りつつある。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の一般住宅用地で3300万円前後、戸建住宅で5000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 荒川区の人口は微増で高齢化傾向にある。金融政策等による継続的な景気対策による不動産市況の活性化を反映して荒川区の地価は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7333984375 北緯 139度7811279296875 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都荒川区東日暮里６丁目８０１番４東京都荒川区南千住８丁目５５番２及び５５番４の一部東京都荒川区東日暮里４丁目１３３番６東京都荒川区東日暮里３丁目２７９番１東京都荒川区荒川３丁目７８番６東京都荒川区荒川３丁目２８番１０新潟県岩船郡荒川町大字坂町字前島２３７６番８外１筆東京都荒川区荒川二丁目１番２０東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９
参考：近隣駅の地価相場
三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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