東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外(三河島駅・日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


611,000円

2016年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外(東京都荒川区東日暮里３−４３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を611,000円/㎡としました。

東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都荒川区東日暮里３丁目１３３８番１外
住居表示東日暮里３−４３−９
価格611,000円/㎡
交通施設、距離三河島、300m
地積168㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、中高層マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況西18.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

海老沼利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士海老沼利幸
価格611,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前再開発の工事が完了した。急激な地域要因の変化はみられないものの、環境の変化に対する期待感は高まっている。
市場の特性同一需給圏は、荒川区及びその周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。用途の多様性を有する地域であるため、需要者は、収益物件の保有を目的とする法人や個人事業主等様々である。希少性が高いために潜在的な土地の需要は旺盛といえるが、供給自体は少ない。土地の需要は増加傾向にあり、地価も上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、敷地の規模、形状により幅が広く、土地のみで5，000万円から1億5，000万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。不動産の取引件数は、ほぼ傾向にあるが、地価は需要の増加により上昇している。

佐藤勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勝己
価格611,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は見られない。
地域要因三河島駅南口における再開発事業は施設建築物が完成した。急激な地域要因の変化は見られないが、今後、徐々に発展していくことが期待される。
市場の特性同一需給圏は、荒川区の幹線道路沿いの商業地域を中心に隣接の台東区の一部を含む圏域である。需要者の属性は、マンション業者のほか、中小規模案件では地元事業者等が中心である。利便性の高い都心部のマンション需要は根強く、価格水準等は回復傾向にある。需給の中心となる価格帯は規模等の画地条件及び採算性により個別性が強く、一定の価格水準を決めることは困難である。
一般的要因人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいである。取引価格はやや上昇しており、地価もやや上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度730958
北緯 139度7788975

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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