東京都荒川区荒川３丁目７８番６(日暮里駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
539,000円
2016年01月01日に行った東京都荒川区荒川３丁目７８番６(東京都荒川区荒川３−７８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を539,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区荒川３丁目７８番６ |
| 住居表示 | 荒川３−７８−５ |
| 価格 | 539,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新三河島、300m |
| 地積 | 255㎡ |
| 形状 | (3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 事務所兼駐車場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西20.0m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神川清氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神川清 |
|---|---|
| 価格 | 539,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変化はない。 |
| 地域要因 | マンションが増えつつある地域であるが、この1年間では地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として荒川区の範囲と判定した。都道沿いにあり、新三河島駅だけでなくJR三河島駅にも近い利便性の高い立地である。店舗や事務所、病院等が見られるが、近年は店舗の勢いはないが容積率が大きいことからマンション化が進む傾向にある。需要は大きいとみられるが幹線道路沿いの取引は多くはない。賃料水準には大きな変化はないようである。付近の土地の最終需要者は面積次第で個人、法人の両方とも考えられる。 |
| 一般的要因 | 低金利が続き景気は上向いているが所得は伸びていない。このため区の人口は微増であるが取引件数はほぼ横ばいで、買い進まれる状態ではない。 |
置鮎謙治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 置鮎謙治 |
|---|---|
| 価格 | 538,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 分譲マンションも増加してきており、幹線道路沿いに更なる高層化が進んできている。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに事務所ビル、店舗付共同住宅が建ち並んでいるが、今後はマンションなどが建ち並ぶ中高層共同住宅地域としての熟成が進んでいくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は尾竹橋通り等幹線道路沿いの地域であり、荒川区を中心として北区、台東区などで、店舗付共同住宅、店舗ビルなどが建ち並ぶ近隣商業地域である。最寄駅への接近性も高く、市場性も高いことから地元業者、広域展開のチェーン店、マンション業者などが需要の中心となると考えられる。中心となる価格帯は土地で2億円程度であるが、マンション用地需要の増加により、高値で取引されるケースも多くみられる。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。不動産の取引価格はやや上昇しているが、取引件数はほぼ横ばい、賃料もほぼ横ばいである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度73139190673828 北緯 139度77178955078125 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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