東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６(新三河島駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


407,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６(東京都荒川区西日暮里６−３４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を407,000円/㎡としました。

東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６
住居表示西日暮里６−３４−４
価格407,000円/㎡
交通施設、距離新三河島、480m
地積118㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況事業所、共同住宅兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事業所、マンション、店舗等が混在する地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤麗司朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤麗司朗
価格407,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるが、地域内において標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。市場競争力は普通であるものと思料する。
地域要因一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は荒川区及び隣接区内の京成本線、JR常磐線沿線の住宅、事業所等が混在する地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者、個人事業主等が中心的である。当該地域における新規の取引は建売住宅を主とした住宅用途での取引が中心であり、需給動向は堅調に推移している。土地の場合1平米当たり380，000円∼450，000円程度、新築戸建住宅で総額4，500万円∼6，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因区内の人口、世帯数は微増している。景気の回復基調が継続する中で、取引件数はほぼ横ばいながら、取引価格には上昇傾向が認められる。

木下剛氏による調査レポート

不動産鑑定士木下剛
価格406,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地周辺は、戸建住宅、事業所、共同住宅等が混在する住宅地域で、需要回復の動きが認められる。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として荒川区の住宅地域である。需要者の中心は、荒川区に地縁を有するエンドユーザーであるが、周辺区からの需要者も見られる。需要回復の動きが認められるが、取引の中心は建売住宅等の住宅用途である。市場の中心となる価格帯は、土地は70㎡程度で2，500万円∼3，000万円程度、新築の土地建物で4，500万円∼5，500万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は微増傾向、土地の取引件数はほぼ横ばい。地価水準は、需要の増加により上昇傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7359931
北緯 139度7698591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)赤土小学校前駅(地価相場 386,500円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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