東京都台東区根岸４丁目６４番３(入谷駅・鶯谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


476,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区根岸４丁目６４番３(東京都台東区根岸４−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を476,000円/㎡としました。

東京都台東区根岸４丁目６４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区根岸４丁目６４番３
住居表示根岸４−１０−１０
価格476,000円/㎡
交通施設、距離鴬谷、800m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桝本行男氏による調査レポート

不動産鑑定士桝本行男
価格476,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因台東区内の一般住宅地域として熟成しているが、古い住宅敷地が建売住宅等により細分化されるケースも見受けられる。
地域要因の将来予測現状の通り、低層の一般住宅地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、台東区北部住宅地域で、戸建住宅が建ち並ぶ中に低層共同住宅が散見される地域。JR山手線「鶯谷」駅等から徒歩圏内にある低層住宅地。地縁的選好性が強い地域で、圏外からの転入者は少ない。台東区の住宅地は、範囲が狭いため底堅い需要がある。新築住宅の売れ筋は敷地規模80㎡、延床面積100㎡で総額6500万円程度である。土地取引価格は約45∼60万円／㎡程度、総額で6∼8千万円程度である。
一般的要因景気減退から、円安、株高、原油安の影響もあり、回復傾向にある。不動産市場は、マイナス金利の影響も見られる。建築費は上昇傾向にある。

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格476,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域として地域要因に格別の変動要因はなく、今後とも現在の居住環境を維持していくものと予測する。住宅需要が堅調であることから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、台東区の北部を中心とする一般住宅、アパート等が見られる住宅地域と判定した。需要者の属性は、地縁的選好性の強い地元住民、不動産業者等と思料される。住宅用地の需要は比較的堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模130㎡程度で、5500万円から6700万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72581419999999
北緯 139度7827641

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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