東京都荒川区荒川３丁目２８番１０(三河島駅・荒川二丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
359,000円
2017年01月01日に行った東京都荒川区荒川３丁目２８番１０(東京都荒川区荒川３−２８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を359,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区荒川３丁目２８番１０ |
| 住居表示 | 荒川３−２８−５ |
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三河島、400m |
| 地積 | 116㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神川清氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神川清 |
|---|---|
| 価格 | 360,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は荒川区内と判定した。標準地周辺は中小規模の低層の戸建て住宅、とも同住宅、事業所が混在かつ密集する地域である。従来から小規模な画地が多いが、広い土地はマンションが建てられるか、あるいは分割され細分化する傾向がみられる。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は区内在住者を中心とする個人が主体である。新築建売住宅では総額4500万円∼5000万円程度が中心水準である。 |
| 一般的要因 | 区の人口と世帯数は微増で、住宅地の土地取引件数はほぼ横ばいだが価格は上昇している。賃料はほぼ横ばいである。 |
佐藤勝己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤勝己 |
|---|---|
| 価格 | 358,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 三河島駅から徒歩圏に存する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅及び共同住宅等の混在地域であり、住宅地域として熟成している。地域要因の変動要因は特段見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、荒川区内のJR常磐線、京成本線、東京メトロ千代田線、都電荒川線沿線の住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、隣接区等からの転入者も含まれる。最寄駅から徒歩15分圏内の戸建住宅地に対する潜在的需要は底堅く、需要は比較的安定している。新築建売住宅は細分化の傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、小規模な新築建売住宅で4千万円台とみられる。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数共に微増傾向にある。取引件数はほぼ横ばいである。取引価格は上昇しており、地価も上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7334273 北緯 139度7813082 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都荒川区東日暮里６丁目８０１番４東京都荒川区南千住８丁目５５番２及び５５番４の一部東京都荒川区東日暮里４丁目１３３番６東京都荒川区東日暮里３丁目２７９番１東京都荒川区荒川３丁目７８番６東京都荒川区荒川３丁目２８番１０新潟県岩船郡荒川町大字坂町字前島２３７６番８外１筆東京都荒川区荒川二丁目１番２０東京都荒川区荒川３丁目２８番１０
参考：近隣駅の地価相場
三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)三ノ輪駅(地価相場 361,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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