東京都文京区千駄木２丁目７２番２８(千駄木駅・根津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


629,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区千駄木２丁目７２番２８(東京都文京区千駄木２−９−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を629,000円/㎡としました。

東京都文京区千駄木２丁目７２番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区千駄木２丁目７２番２８
住居表示千駄木２−９−１４
価格629,000円/㎡
交通施設、距離千駄木、500m
地積78㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅等が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川宏樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川宏樹
価格630,000円/㎡
個別的要因南向道路に面し、希少性があるが、方位以外の個別的要因に変動はない。
地域要因文京区北東部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東京メトロ千代田線・南北線・都営三田線沿線で、概ね文京区内に所在する中小規模住宅地域である。需要者の中心は文京区及び周辺区内の居住者が大半を占める。住宅需要は堅調であるが、売り物件の供給が少なく、結果として需給はやや低調である。なお、土地は6千万円∼1億2千万円程度、注文住宅の予算総額が1億5千万円程度までの需要者が多く、新築建売住宅では6千万円後半∼7千万円前半程度の物件が多い。
一般的要因文京区住宅市場は全般的に堅調を維持し、住宅需要は上向きである。

若杉隆昌氏による調査レポート

不動産鑑定士若杉隆昌
価格628,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模な普通住宅が多く見られる地域で、交通利便性の優れた千駄木地区に対する底堅い需要に支えられ、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は低層の住宅地域として熟成しており特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は文京区内の普通住宅地域一帯。主な需要者は区内外在住の個人による戸建住宅の取得のほか、マンションからの買換え需要が見込まれる。周辺類似の普通住宅地域は良好な居住環境を維持しているため、建売業者等による開発意欲は旺盛であり、戸建用地に対する需要は堅調である。中心的価格帯は新築戸建住宅で総額6千万円台から7千万円台半ば程度と把握される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、都心区部における不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72204960000001
北緯 139度7601188

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)根津駅(地価相場 842,500円/㎡)東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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