東京都台東区谷中３丁目１１４番６(千駄木駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


696,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区谷中３丁目１１４番６(東京都台東区谷中３−１３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を696,000円/㎡としました。

東京都台東区谷中３丁目１１４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区谷中３丁目１１４番６
住居表示谷中３−１３−８
価格696,000円/㎡
交通施設、距離千駄木、300m
地積100㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西7.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木喜代子氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木喜代子
価格696,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。「谷中銀座」に近く「よみせ通り」に位置する旧来からの近隣商業地域であり、景気動向に伴い地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域要因に特に変化はなく、「よみせ通り」沿いに中低層の小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ地域として、従来の地域要因が維持されるものと予測する。地価は上昇基調である。
市場の特性同一需給圏は、台東区西部を中心として、隣接する文京区東部の商業地域の圏域が含まれる。需要者の属性は、自営業者及び地縁的選好性を有する個人、不動産業者等である。市場の需給動向は、所謂「谷根千」と総称される地域的な人気及び「谷中銀座」に近いことから需要が堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土地は、100㎡程度で7千万円乃至8千万円前後であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格695,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因観光客等が多く訪れる古くからの近隣商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は「よみせ通り」沿いに中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主として台東区及び文京区内の幹線道路背後の商業地域と判定した。需要者の属性は、地元の事業会社、個人、不動産業者等であるものと思われる。店舗用地、店舗事務所等併用共同住宅用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模100㎡程度で6200万円から7600万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7281158
北緯 139度7647516

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)根津駅(地価相場 842,500円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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