東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９(千駄木駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


887,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９(東京都文京区千駄木３−１０−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を887,000円/㎡としました。

東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区千駄木３丁目６３５番２９
住居表示千駄木３−１０−２７
価格887,000円/㎡
交通施設、距離千駄木、300m
地積454㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

牛木啓貴氏による調査レポート

不動産鑑定士牛木啓貴
価格887,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ブランド力を有する千駄木地区の優良住宅地域で需要は底堅く、地価上昇は継続している。
地域要因の将来予測需要は底堅く、熟成した優良住宅地として今後も推移していくものと予測されるが、周辺では敷地規模の大きい住宅地は細分化される傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は文京区内に存し、居住環境に優れた熟成度の高い住宅地域である。主たる需要者は文京区内外の個人富裕層等である。千駄木ブランドの根強い人気から需要は底堅いが、画地規模や総額の観点から需要者層は限定される。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は総額4億円前後と推定される。
一般的要因アベノミクス等の各種施策により日本経済は回復基調が継続しており、都市部を中心に地価は上昇している。

神岡禎高氏による調査レポート

不動産鑑定士神岡禎高
価格887,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、対象地周辺の千駄木地区のほか、本駒込、西片等の文京区内の優良又は準優良な住宅地。需要者は都内の個人富裕層が中心である。供給が少ないうえ、画地規模が大きく総額が嵩み、需要者が限定されるため、取引は非常に少ないが、古くから名声のある住宅地で、根強い需要がある。市場の中心価格帯は規模により異なるが、土地総額で3億円∼4億円程度と把握される。建物付については事例が少なく、把握困難である。
一般的要因文京区内の従来から名声のある住宅地で、景気の回復基調やマイナス金利等の金融政策の効果を反映して、地価は上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7274463
北緯 139度7612185

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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