東京都文京区本駒込５丁目２２番１２(駒込駅・千石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


758,000円

2017年01月01日に行った東京都文京区本駒込５丁目２２番１２(東京都文京区本駒込５−２２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を758,000円/㎡としました。

東京都文京区本駒込５丁目２２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都文京区本駒込５丁目２２番１２
住居表示本駒込５−２２−２
価格758,000円/㎡
交通施設、距離駒込、600m
地積175㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、中層マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

緒形潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士緒形潤一
価格758,000円/㎡
個別的要因住宅地として標準的画地であり、特別な個別的要因はない。代替関係にある他の不動産との比較で、競争力の程度に変動はない。
地域要因本駒込地区の高台の住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力はある。
地域要因の将来予測住宅地として熟成しており、規模のまとまった敷地は徐々に中層マンション化が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、文京区内北部の本駒込駅及び駒込駅を最寄駅とする普通住宅地域一帯である。需要者は、都心の不動産業者、法人、地縁性を有する裕福な個人等である。地域動向は文京本駒込のネームバリューが底堅く、不動産の需給も堅調である。土地取引の価格帯は、標準的画地で1億3千万円∼1億4千万円程度と判断される。
一般的要因金融緩和による資産市場への資金流入は、人口微増の文京区内住宅地にも及び、地価は上昇したが、社会福祉への不安等から消費は増えていない。

角田綾子氏による調査レポート

不動産鑑定士角田綾子
価格758,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本駒込の高台の住宅地域であり、需要は引き続き根強い。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。
地域要因の将来予測中低層住宅地として熟成した環境を形成しており、今後も大差なく推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、文京区を中心とし、街区の整った閑静な住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周辺区部在住の個人富裕者層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、文京ブランドへの需要が根強い一方、供給が限定されているため、価格も依然として上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額1∼1．5億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。
一般的要因人口・世帯数は増加、取引価格は上昇傾向。新設住宅着工戸数は消費増税の影響で平成26年に一旦減少、平成28年は増税前の水準に戻っている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7324093
北緯 139度7517496

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)本駒込駅(地価相場 758,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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