東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１(三河島駅・新三河島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
436,000円
2017年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１(東京都荒川区東日暮里６−４０−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を436,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１ |
| 住居表示 | 東日暮里６−４０−９ |
| 価格 | 436,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日暮里、700m |
| 地積 | 1,037㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8FB1 |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.6m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齊藤政治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齊藤政治 |
|---|---|
| 価格 | 435,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、マンション需要が旺盛な地域であることから、今後は住宅用途として、より高度利用が進むものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね荒川区及び周辺区における住宅地域であり、特に代替性が高いのは荒川区南部のマンション住宅地域である。標準地の規模を考慮すると需要者の中心はマンション開発業者が中心である。近隣地域は最寄り駅への接近性が比較的良好であり、開発業者の需要は旺盛であることから、取引市場における需給は比較的安定している。市場での価格帯は、標準画地規模の土地で5億円弱、マンションは4，000万円台が中心と把握される。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増傾向で推移しており、景気の緩やかな回復基調とともに、区内地価水準も全般的に上昇傾向が続いている。 |
佐藤勝己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤勝己 |
|---|---|
| 価格 | 436,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因 | マンションが多く所在している地域であり、マンション素地の供給が限定的であることから、地価は底堅く、やや上昇基調となっている。 |
| 地域要因の将来予測 | マンションを中心として、一般住宅も見られる地域である。将来的には徐々に高度利用が進み、マンションの割合が増加していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は荒川区及び隣接区のマンション地域一円である。需要者は、マンションデベロッパー等が中心である。都心への接近性に優れ、エンドユーザーの安定した取得需要があり、またマンション適地の大規模な土地の供給が限定的であることから、マンションデベロッパーの取得需要は強く、規模にもよるが土地は3∼10億円程度が需要の中心である。エンドユーザー向けマンションは1戸当たり4千万円台が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口・世帯数共に微増傾向にある。取引件数はほぼ横ばいである。取引価格は上昇しており、地価も上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7305427 北緯 139度7761508 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都荒川区東日暮里６丁目８０１番４東京都荒川区西日暮里２丁目４０１番２東京都荒川区東日暮里４丁目１３３番６東京都荒川区南千住２丁目４０番５東京都荒川区東日暮里３丁目２７９番１東京都荒川区東日暮里６丁目６０４番６東京都荒川区南千住２丁目７２番２４東京都荒川区東日暮里５丁目５番１０新潟県岩船郡荒川町大字坂町字前島２３７６番８外１筆東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３
参考：近隣駅の地価相場
三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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