東京都荒川区西日暮里６丁目５０８番２９(三河島駅・新三河島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


421,000円

2016年01月01日に行った東京都荒川区西日暮里６丁目５０８番２９(東京都荒川区西日暮里６−１５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を421,000円/㎡としました。

東京都荒川区西日暮里６丁目５０８番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西日暮里６丁目５０８番２９
住居表示西日暮里６−１５−３
価格421,000円/㎡
交通施設、距離新三河島、270m
地積93㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南7.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口敏和氏による調査レポート

不動産鑑定士山口敏和
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。
地域要因の将来予測地域は小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域であり、地域に与える変動要因は特にないので、今後も同様な地域的特性をもって推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は荒川区を中心に、隣接する北区の一部を含む近隣商業地域である。従来からの商店街であるが繁華性は少なく、店舗付共同住宅の多い地域である。需要者の中心は個人事業者または駅への接近性が良好な地域であることから開発業者等の参入もある。地域の末端では建売住宅の利用も見られる。街路、接近性も良好であることから需要は堅調である。中心となる価格帯は土地で標準的規模で5，000万円程度である。
一般的要因区内の人口、世帯数は微増である。不動産の取引件数はほぼ横這い。賃料はほぼ横這い。地価はやや上昇傾向。

岩本育子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩本育子
価格422,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はみられない。店舗等の新陳代謝があまり進んでおらず、商業繁華性はあまりないが、住宅用途が地価を下支えしやや上昇傾向。
市場の特性同一需給圏は、荒川区・北区の従来から商店街を形成している商業地域。需要者の中心は、個人の日用品店舗経営者から、開発・転売目的の不動産業者、個人の住宅需要者に移りつつある。前者が、コンビニや小型スーパーとの顧客争奪戦に競り負けた為である。よって、近年、店舗等の供給圧力は強いものの、戸建住宅やマンション等の需要がそれを上回り、地価はやや上昇傾向。需要の中心価格帯は、個人でも資金調達可能な5000万円程度までと把握される。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが、26年4月からの消費増税の影響や27年1月からの相続税強化への対策も一段落し、取引件数は概ね横ばいである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度73584747314453
北緯 139度77737426757812

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都荒川区東日暮里６丁目８０１番４東京都荒川区東尾久２丁目５４１番の一部東京都荒川区南千住８丁目５５番２及び５５番４の一部東京都荒川区西日暮里２丁目４０１番２東京都荒川区町屋１丁目６０２番８東京都荒川区東尾久５丁目２３６８番１５東京都荒川区東日暮里４丁目１３３番６東京都荒川区南千住２丁目４０番５東京都荒川区東日暮里３丁目２７９番１東京都荒川区西尾久５丁目６８３番５東京都荒川区東日暮里６丁目６０４番６東京都荒川区南千住２丁目７２番２４東京都荒川区荒川３丁目２８番１０東京都荒川区東日暮里５丁目５番１０東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６東京都荒川区荒川六丁目５番５東京都荒川区町屋五丁目１５０５番１９新潟県岩船郡荒川町大字坂町字前島２３７６番８外１筆東京都荒川区西日暮里二丁目４１３番１０東京都荒川区荒川二丁目１番２０東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９東京都荒川区東日暮里６丁目７７７番１東京都荒川区荒川６丁目５６番５東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９東京都荒川区西日暮里６丁目３４番１６東京都荒川区荒川３丁目２８番１０

参考：近隣駅の地価相場

三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)荒川二丁目駅(地価相場 406,000円/㎡)町屋駅(地価相場 407,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード