東京都台東区池之端１丁目１４番１(根津駅・御徒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,450,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区池之端１丁目１４番１(東京都台東区池之端１−４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,450,000円/㎡としました。

東京都台東区池之端１丁目１４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区池之端１丁目１４番１
住居表示池之端１−４−２８
価格1,450,000円/㎡
交通施設、距離湯島、380m
地積666㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14FB1
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層マンション、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況東23.4m都道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格1,450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因文京区に近接する分譲マンション適地としてその地域要因に特段の変動は見られないが、当地域のマンション需要は継続して高まっている。
地域要因の将来予測分譲マンション等の共同住宅地域としてその利用状況に特段の変化は見られず、当面はマンションの需給動向について安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は台東区及び隣接する文京区内において、マンション需要を主体に取引市場が形成される地域と判定され、特に当標準地の価格形成に直接的な影響を与える圏域としては分譲マンション用地を標準的使用とする共同住宅地域である。よって、その需要者の中心は分譲マンション開発業者等である。引き続きエンドユーザーの分譲マンション需要が高まっている中、市場での土地（マンション素地）の中心価格帯は規模にもよるが10億円前後と把握される。
一般的要因継続的な建築費の上昇が新築分譲マンションの販売価格を押し上げる要因の一つとなっているが、一方で都心部の築浅中古マンションの売行きは良い。

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格1,450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上野恩賜公園に近接し、安定的な需要が見込まれる共同住宅地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測不忍通り沿いの住宅地域として、地域要因に格別の変動要因はなく、今後とも現在の居住環境を維持していくものと予測する。地価水準については、引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は主として台東区及び文京区内の最寄駅徒歩圏内のマンション等としての利用が標準的であると認められる地域と判定した。需要者の属性は、マンション開発業者や不動産業者等と思料される。マンション用地等の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は敷地規模700㎡程度で10億円前後と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

内水面

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7116153
北緯 139度7682031

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

根津駅(地価相場 842,500円/㎡)御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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