東京都台東区池之端４丁目２１９番３１(根津駅・上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


657,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区池之端４丁目２１９番３１(東京都台東区池之端４−２６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を657,000円/㎡としました。

東京都台東区池之端４丁目２１９番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区池之端４丁目２１９番３１
住居表示池之端４−２６−１０
価格657,000円/㎡
交通施設、距離根津、400m
地積160㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
前面道路の状況南東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金丸昭吾氏による調査レポート

不動産鑑定士金丸昭吾
価格657,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因文京区に隣接し、また利便性もあり、人気の高い地域であるが、既成の低層住宅地域であり、格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測当該地域は、根津駅徒歩圏の低層住宅地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、利便性の高い地域であり、やや上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、台東区及び隣接する文京区で、千代田線沿線及び山手線、日比谷線沿線等の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人等である。台東区の住宅地は限定的であるため、従前より需要は比較的安定傾向にあり、一般経済情勢の改善が良好とはいえない状態でも、需要は安定的に推移している。標準地程度の規模の土地で、1億円∼1．1億円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気回復の動きは緩やかだが、台東区の住宅地はその利便性の高さから、特に環境良好な文京区隣接地域を中心に、底堅い需要を維持している。

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格657,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からブランド力のある生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っているため地価は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内北西部及び文京区東部の東京メトロ千代田線根津駅、千駄木駅、JR線鶯谷駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域が中心である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、個人事業主、中小法人等が中心である。個人需要の新築戸建の場合、二次取得者、中堅・富裕層が主で、戸建住宅用地の供給数が少ないことから需要は堅調で地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で1億円前後である。
一般的要因区内の人口は微増傾向、所得、雇用環境の改善が続く中、各種政策効果もあり景気回復が期待され住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7196225
北緯 139度7685572

参考：該当物件周辺マップ

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東京都文京区向丘２丁目２４９番１０東京都文京区向丘２丁目３番５東京都文京区弥生２丁目３番６２東京都文京区根津２丁目１２０番３外東京都文京区千駄木三丁目１９３番１７外１筆東京都文京区千駄木２丁目１番３東京都文京区弥生２丁目３番９３東京都台東区谷中３丁目１３９番１東京都台東区根岸３丁目４１番１６東京都台東区谷中６丁目１１９番１東京都台東区谷中５丁目３２２番７東京都台東区池之端４丁目３３番２東京都台東区浅草５丁目４２９番１０東京都台東区上野桜木二丁目４８番３９外１筆

参考：近隣駅の地価相場

根津駅(地価相場 842,500円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)東大前駅(地価相場 702,000円/㎡)日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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