東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３(日暮里駅・三河島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
438,000円
2017年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３(東京都荒川区東日暮里５−５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を438,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都荒川区東日暮里５丁目５番１３ |
| 住居表示 | 東日暮里５−５−７ |
| 価格 | 438,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日暮里、700m |
| 地積 | 147㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 作業所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、事務所、作業所等が混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
塩入晋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 塩入晋 |
|---|---|
| 価格 | 439,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。混在度の高い住宅地域であるため、方位による格差はないものと判断した。 |
| 地域要因 | 利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅、事務所、作業所等が混在する地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、概ね荒川区南部における住工混在地域である。需要者の中心は、地縁を有する個人や法人、自己利用目的の事業者、マンション開発業者等である。周辺は住宅、事務所、作業所等多様な用途に供されている日暮里駅徒歩圏内の混在地域で、需給は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地総額で6，000万円∼8，000万円程度、建物付ならば総額1億円程度と把握した。 |
| 一般的要因 | 区内の人口及び世帯数は微増傾向にある。取引件数や賃料はほぼ横ばいで推移するなか、取引価格は強含みで、地価は上昇している。 |
木下幸生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下幸生 |
|---|---|
| 価格 | 437,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅からの接近性、利便性、街路条件に優れる地域で、地域要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、事務所付共同住宅、作業所等が混在する地域であり、格別な変動要因はないことから当面は現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は荒川区の南西部、西日暮里、東日暮里地区を中心とする住工混在地域。需要者は地元の居住者、自用目的の事業者、マンション業者等開発目的の不動産業者である。既成の住工混在地域であることから土地の供給は比較的少ない。街区も整然としており利便性も高く、都心部への接近性が優れていることから需要は比較的堅調である。価格は土地については、5，000∼8，000万円程度。建物付で1億円程度である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口、世帯数は微増である。不動産の取引件数はほぼ横這い。取引価格は上昇。賃料はほぼ横這い。地価は上昇傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7273833 北緯 139度7777311 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)入谷駅(地価相場 832,000円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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