東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２(日暮里駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,440,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２(東京都荒川区東日暮里５−５１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,440,000円/㎡としました。

東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区東日暮里５丁目５１番１２
住居表示東日暮里５−５１−１４
価格1,440,000円/㎡
交通施設、距離日暮里、200m
地積117㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北20.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格1,440,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日暮里駅前再開発事業が完了し、地域の繁華性は増した。その後、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線・京浜東北線の各駅周辺の駅前又はこれに準ずる商業地域の存する圏域である。主たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、駅前商業地域については自らの利用に供するため不動産の取得を検討している各種事業者等が中心となるが、需要は堅調に推移している。市場における中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。駅前立地の不動産については稀少性が認められ供給は少ない。
一般的要因区内の人口は微増傾向、不動産取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、資金調達環境も良好で、取引価格は上昇傾向にある。

塩入晋氏による調査レポート

不動産鑑定士塩入晋
価格1,430,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前再開発事業完成後は地域要因に特段の変動はない。日暮里駅の利用者数は増加基調で繁華性は高い。
地域要因の将来予測日暮里駅に近く繁華性の高い商業地域で、商況に特段の変動は見られず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね荒川区及びその隣接区における駅前またはそれに準ずる繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、自用又は賃貸目的の法人事業者等である。日暮里駅に近い容積率700％の商業地域で商業繁華性が高く、需要に比し市場への供給が少ないため稀少性が認められる。需要の中心価格帯は、立地や利用目的等により様々で把握は難しいが、100㎡∼150㎡の土地として総額1∼3億円前後が目安となる。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増傾向にある。取引件数や賃料はほぼ横ばいで推移するなか、取引価格は強含みで、地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7283135
北緯 139度7726537

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)鶯谷駅(地価相場 657,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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