東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９(日暮里駅・西日暮里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


718,000円

2016年01月01日に行った東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９(東京都荒川区西日暮里２−５４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を718,000円/㎡としました。

東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都荒川区西日暮里２丁目４１７番９
住居表示西日暮里２−５４−８
価格718,000円/㎡
交通施設、距離日暮里、200m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東8.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格719,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因常磐線が上野東京ライナーにより品川駅まで延伸した。
市場の特性同一需給圏は山手線、京浜東北線、東京メトロ各線等の沿線を中心とする駅前商業地域。標準地は再開発エリアに隣接する飲食店街であり、主な需要者としては飲食関連の小売店舗の出店を目的とする事業者あるいはマンション業者等が考えられる。供給は少なく、需要も増加傾向にある。需要の中心となる価格帯は一概に決めがたい。
一般的要因区内人口・世帯数は微増傾向、マンション、分譲戸建住宅増加。区内で再開発が継続的に進行しており取引価格が上昇だが取引件数は横ばい傾向にある

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格717,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した商業地域であり、地域要因に大きな変動は見られないが、実需、投資用ともに需要は堅調である。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線・京浜東北線、地下鉄等の各駅周辺の駅前又はこれに準ずる商業地域の存する圏域である。主たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、駅前商業地域については自らの利用に供するため不動産の取得を検討している各種事業者等が中心となるが、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。駅前又は駅周辺立地の不動産については稀少性が認められ供給は少ない。
一般的要因区内の人口は微増、不動産取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、取引価格は上昇傾向にある。居住用不動産に比し商業地の取引は少ない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7299131
北緯 139度7697372

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日暮里駅(地価相場 662,500円/㎡)西日暮里駅(地価相場 526,000円/㎡)三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)新三河島駅(地価相場 407,000円/㎡)千駄木駅(地価相場 697,000円/㎡)田端駅(地価相場 464,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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