地域要因

既成市街地に存し地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の住宅地域としての環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は古くからの住宅地であり、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に査定された。アパート等も散見されるが収益性目的取引は少なく、自用目的取引が中心である。比準価格は規範性を有する取引事例により求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

衣笠駅から徒歩限界圏に所在するが、敷地の広い住宅が細分化される建売住宅が増えつつあり需要回復の兆しも見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的取引が中心であるが、共同住宅利用の土地も見受けられることから、ファミリー向けの共同住宅を想定して求めた収益価格は駅徒歩圏である交通接近性もあり比較的高水準に試算された。したがって、居住の快適性・利便性等の市場需要を反映した比準価格を重視し、ファミリー向け共同住宅を想定して求めた想定要素を含み流動的であるものの指標になる収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩限界圏であるが、高台に形成された住宅地であるため、やや需要は弱い。地域要因が大きく変動するとは思われない。

地域要因の将来予測

高台に形成された住宅地であるが、高齢化と共に高台の住宅地は敬遠される傾向にある。地域要因としては現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は駅まで徒歩限界圏にあり、また高台に形成された住宅地であるため、アパート等は比較的少ない。また投下資本に見合う賃料が収受できず、収益価格は低位にしか求められなかった。現実の取引に基づいた実証的な比準価格は信頼性が高い。また、住宅地は快適性・利便性を基礎にした価格形成であるため収益価格は信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀中央駅に近い国道沿いの商業地域であり、特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に近い国道沿いの商業地域に位置しており、周辺には事務所ビル等が多く見られるが、不動産から収益を得ることを目的とした投資需要は少なく、収益価格の説得力は弱い。一方、比準価格は横須賀市内の取引事例から、類似性が認められる事例を採用し、適切な補修正が行われている。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅からやや距離があり、地価は下落傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺には共同住宅も見られるが、最寄駅からの距離が認められることから、賃貸住宅に対する需要は弱含みである。また、当該地域の需要の中心は自用を目的とした取引であり、不動産から収益を得ることを目的とした取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、駅徒歩圏にあるため、アパートが比較的多く一般住宅と混在している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内に所在し、交通利便性がよく、一般住宅に共同住宅が混在するが、今後もこの混在状態が継続するとみられる。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

谷戸に所在する住宅地域であるうえに、交通接近条件にやや劣るため、条件の良否による選好性の二極分化が進む中で、地価の下落は持続した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による節税対策のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格を比較考慮し、代表標準地からの検討に留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

横須賀中央駅南東方の商業地、比較的中心部に近いが、飲食店、小売店を中心とし、店舗は1階のみで、大規模店はなく、繁華性は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

横須賀中央駅の徒歩圏内に所在する商業地域であるが、繁華性は低く、自用の店舗も多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供している場合が多い。したがって賃料は低位に形成され、その水準の賃料に基づく収益価格も低位に試算されることになる。以上により実証性に優る比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の古くからの優良な高台の住宅地域で、熟成度は高い。街路条件等はやや劣るが、地元では比較的人気の高い住宅地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多くみられる住宅地であり、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、対象標準地の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

低層の一般住宅を中心として、店舗等も見られる地域である。最寄駅徒歩圏内に位置し、居住環境も良好である。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内に位置する、一般住宅等が建ち並ぶ中、店舗等も見られる地域である。当該地域では地価水準に見合う賃料が得られないことから、収益物件の供給は少ない。また、需要の中心は自用を目的とした取引となっていることから、不動産の収益性を重視した取引は少ない。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路が狭く交通利便性にはやや劣るが、駅まで平坦な徒歩圏にあるため、戸建住宅、共同住宅が多く存在している地域である。

地域要因の将来予測

駅より平坦な徒歩圏の住宅地は比較的需要が良い。道路条件は良くないが、今後も交通利便性の良い住宅地として、共同住宅、戸建住宅等が熟成していくと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は駅より徒歩圏内の住宅地であり、アパート等も散見されるため、アパートを想定した収益価格も試算した。投資額に見合う賃料設定ができないため、収益価格は低くならざるを得なかった。一方、比準価格は現実の市場で生起した規範性の高い取引事例を基に比準して得られたもので、実証的且つ客観的であり説得力を有する価格である。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮して、上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏であり、交通接近性が劣る。需要の減退傾向は続き地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

都心接近性に劣り、需要は弱く、地価の下落傾向は続いている。今後も低層住宅地としての利用状況に変化はないと予測される。

価格決定の理由

海に近いバス便の住宅地である。同一需給圏内の類似地域で信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、賃貸事例については、賃貸アパートが少ないため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。したがって、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

衣笠駅から徒歩圏の高台に所在し、需要の減退に伴い、地価はやや減退傾向にある。地域要因に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は住環境の熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏に所在するが公法上の容積率が小さく、また戸建住宅が居住の快適性を求める住宅地域であることから、収益価格は低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて試算したものであり実証性に優る。以上より比準価格を重視のうえ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内製造業の業績は悪くは無いが、回復が見られているのは一部製造業に止まっているため、工業地地価の下落幅縮小は僅かに止まった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内においては、中小工場地域の一部の地区で小規模倉庫を中心に賃貸需要は僅かに見られるものの、大規模倉庫や工場に関しては依然自用としての利用が通常であり、賃貸市場の熟成の程度は低く、地価形成は専ら自用として利用を前提とした取引を中心に形成されており、したがって収益価格の規範性は相対的に劣っているものと判断される。代表標準地との均衡に留意のうえ比準価格を重視し収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模マンションが建ち並ぶ地域であり、住環境は良好である。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

傾斜地に開発された中規模マンションの建ち並ぶ住宅地域である。住環境は熟成しており特に変動要因も見当たらないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域はいわゆるマンション適地であり中層マンションが建ち並ぶ住宅地域であることから適切な収益事例は少なく収益価格になじまない。比準価格は規範性のある取引事例により求められた実証的な価格である。開発法に基づく価格は供給者価格であり比準価格を補完するものと考える。よって比準価格を重視し開発法に基づく価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へは徒歩圏で接近性で優れているが、街路条件にやや劣る傾斜地の住宅地域。地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅接近性、商業施設接近性に劣る市街化調整区域内に存する住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内にあり生活上の利便性が劣り賃貸需要が認められないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は市街化調整区域内の一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の北側は農地として利用されている。将来は宅地開発の可能性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で、地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。丘陵地で駅までやや距離がある等から、地価は依然やや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は丘陵地上に位置する居住環境が良好な既成住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己利用を目的とした戸建住宅が物件取引の大半を占める。したがって、実際の取引を反映した比準価格の説得力は高いが、賃貸物件の収益性を反映した収益価格の信頼性は劣る面は否めない。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後地の住宅地域であるが大きな地域要因の変動はなく、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も現環境を維持しながら推移するものと予測される。。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の価格水準が同程度の取引事例を採用し試算された。収益価格は、収益目的のアパートも見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。周辺地域の低迷した賃貸市場を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

追浜駅東方の夏島貝塚通り沿いの商業地域。背後地人口は増加しているものの、商況回復までには至らず、地価は依然微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

追浜駅徒歩圏の商業地域として熟成しており特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。背後地人口は増加しているが依然商況は厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地であり、市場参加者は経済施設の配置等のほか事業収益性等も考慮のうえ意思決定を行うと考えられるため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される不動産の多くが自用であり、地縁的要素等も価格形成に寄与している点に鑑みると、市場性を反映した比準価格の規範性が相対的に優ると判断する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

横浜市に隣接する住環境の優れた分譲団地であるが、総額が高い物件の動きが鈍いこと等により地価の下落傾向は今後も続くものと認められる。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域としてほぼ熟成し特段の変動要因は無く、また建築協定の存在から区割できないこともあり、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は高台の居住環境良好な住宅地域であり、建築協定が締結されており、地域が一体となって有する居住環境の維持保全がなされている。このような地域の特性から自己が居住する目的での環境や利便性が重視されて価格形成がなさてきた。したがって収益価格の規範性は低位となり、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れるが、街路条件がやや劣る傾斜地に形成された閑静な住宅地域。地域に特有な変動要因は見られず、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 最寄駅に近い傾斜地に位置する閑静な住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性は劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

追浜駅徒歩圏でも街路や地勢の良否等による選別化が強まっているが、近隣地域周辺の住宅需要は依然堅調であり、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成度の高い中規模一般住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。横浜市との市境に立地し、最寄駅徒歩10分圏内にあるため、需要は底堅く、地価水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟の共同住宅等の取引も見られるが、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、市場参加者は主として居住の快適性及び利便性を重視して意思決定をするため、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

隣接する衣笠仲通りの1階を除くと、近隣地域及びその周辺の店舗需要は弱含みの動きとなっており、地価も微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

衣笠大通りの一画に位置する旧来からの商業地域であり、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境を維持すると予測する。商況は依然として厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地であり、需要者は背後地の範囲や繁華性のほか事業収益性等も考慮のうえ意思決定を行うため、収益価格は相応の説得力を有すると判断する。しかし、取引される物件の多くが自用に供されており、地縁的要素等も価格形成に寄与している点に鑑みると、市場性を反映した比準価格の説得力が相対的に優ると判断する。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、さらに予測の原則等にも留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有し、周辺は道路幅も狭く、起伏が多い当地域に対する需要は弱い。このため、地価は下落傾向にあり、下落幅も拡大している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面の変化はなく、今後も同様の傾向で推移すると予測。最寄駅からやや距離を有する起伏が多い住宅地であるため利便性が劣り、また、築年数が経過する物件も見られること等から需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、環境条件が比較的対象地と類似する住宅地域等に存する取引事例を中心に採用し、各種補修正は適切であることから信頼性が高い。収益価格は、低層共同住宅の建築を想定して求められた理論的な価格であるものの、対象地に関する典型的な市場参加者は一般住宅の敷地として利用する個人と判定したことから説得力は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からバス便の高台に存する住宅地域であり交通利便性がやや劣る。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域である。開発から相当年数が経過しており熟成している。将来も概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からバス便の高台の住宅地域に存し、、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。