神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番(衣笠駅・県立大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
311,000円
2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横須賀市衣笠栄町１丁目１１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 衣笠、250m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 金融機関、専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東18.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
榎本一裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本一裕 |
|---|---|
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 隣接する衣笠仲通りの1階を除くと、近隣地域及びその周辺の店舗需要は弱含みの動きとなっており、地価も微減傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 衣笠大通りの一画に位置する旧来からの商業地域であり、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境を維持すると予測する。商況は依然として厳しく、今後暫くは地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね横須賀市内の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い圏域はJR衣笠駅・横須賀中央駅・京急久里浜駅・北久里浜駅の周辺商業地域一帯である。需要者は、地元の飲食店・小売店等を営む個人・法人事業者が中心になると考えられる。旧来型の商業地域は、飲食・小売・サービスいずれも商況は依然厳しく、地価の弱含み傾向が持続している。取引は立地・規模等により異なり、件数も少ないため、中心価格帯を見出し難い状況が続いている。 |
| 一般的要因 | 人口の減少、増税後に悪化した消費者マインドの回復の遅れにより、飲食・小売業等の景況感は芳しくない。市内商業地では厳しい商況が続いている。 |
佐藤利行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤利行 |
|---|---|
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 県道沿いの商店街に位置する画地であり、特段変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 横須賀市中央部に位置する、駅近くの商業地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急線及びJR横須賀線の各駅を最寄駅とする、店舗、事務所及び共同住宅等が混在する横須賀市内の商業地域と判断した。需要の中心は同圏域内で事業を行う事業者となる。商圏内に存する顧客が郊外の大型店に奪われる傾向にあり、商業用途の土地需要は弱含みである。市場での中心価格帯は、繁華性、容積率等により大きく異なり一概に把握は出来ないが、130㎡程度の土地で概ね3，500万円∼4，500万円程度となる。 |
| 一般的要因 | 各種政策の効果等により景気は回復基調であり、雇用も改善傾向である。地価については都心を中心として、回復基調が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2569408 北緯 139度6635676 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)北久里浜駅(地価相場 126,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)新大津駅(地価相場 129,000円/㎡)横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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