神奈川県横須賀市望洋台３６番１８５(衣笠駅・県立大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


123,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横須賀市望洋台３６番１８５(神奈川県横須賀市望洋台５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市望洋台３６番１８５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市望洋台３６番１８５
住居表示望洋台５−１５
価格123,000円/㎡
交通施設、距離衣笠、760m
地積161㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川孝氏による調査レポート

不動産鑑定士北川孝
価格124,000円/㎡
個別的要因南西側市道に接面し日照・通風に優れる。個別的要因に変動は認められない。
地域要因衣笠駅から徒歩圏の高台に所在し、需要の減退に伴い、地価はやや減退傾向にある。地域要因に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は住環境の熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後ともほぼ現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR横須賀線及び京浜急行線沿線の、横須賀市中部から東部の住宅地域である。中心的な需要者は横須賀市に居住する1次、2次取得者である。近隣地域及びその周辺地域は宅地造成、戸建供給が少なく、需給は弱含みである。需要の中心価格帯は土地価格は165㎡で2千万円台前半、新築建売住宅は3千5百万円程度である。
一般的要因一般に三浦半島における住宅地の需要は減退傾向にある。利便性の高い地域等、例外的な地域を除き、住宅地価格は低下傾向にある。

榎本一裕氏による調査レポート

不動産鑑定士榎本一裕
価格123,000円/㎡
個別的要因規模の大きな物件の動きは悪く、選好性はやや弱まっている。その他の個別的要因に特に変動はない。
地域要因区画整然とした高台の住宅地域で近隣環境は良好であるが、最寄駅との高低差が大きく、アクセスが劣るため、住宅需要は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測熟成度の高い高台の分譲住宅地域であり、今後も現環境を維持すると予測する。最寄駅距離は760mであるが、高低差があるため、当地域の需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は京浜急行本線及びJR横須賀線沿線で、概ね横須賀市中央部の高台の住宅地域一円。主たる需要者は横須賀市及びその周辺に居住する1次・2次取得者層である。衣笠駅徒歩圏でも平坦で街路が良い住宅地の需要は底堅いが、高台の住宅地の選好性は弱く、需要は減退傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地が150㎡程度で概ね1500∼2000万円前後、新築戸建住宅が130㎡程度の土地付きで2500∼3000万円程度となっている。
一般的要因横須賀市内では利便性が劣る地域を中心に人口減少が続いている。高齢化も全般的に進んでおり、地価の二極分化が緩やかに進行している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2611764
北緯 139度6650119

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)県立大学駅(地価相場 123,000円/㎡)横須賀中央駅(地価相場 223,000円/㎡)堀ノ内駅(地価相場 129,000円/㎡)汐入駅(地価相場 148,000円/㎡)逸見駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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