地域要因

池袋駅南口至近に存し、立地・繁華性に優る商業地域である。景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅南口前の商業地域である。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、池袋駅勢圏に存する商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は準高度商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料される。よって、比準価格に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性の良好な普通住宅地域のため、住宅用地に対する需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅が主体の普通住宅地域であり、個人の自用目的が中心である。比準価格は自用の戸建住宅地の事例を中心に求めたもので規範性を有している。収益価格は共同住宅の賃貸を想定して査定した。近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する地域であるから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

要町駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、自用目的での取引が中心であるため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、板橋区南部の地域的特性が類似した信頼性の高い事例を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性がよく、繁華性の高い商業地域で不動産需要は比較的堅調で地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の価格変動要因は認められないため、当分の間は現状のまま推移していくと予測する。なお、このところの景気動向を反映し、地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

商業地の取引事例は数が少なく、また位置・規模・環境等乖離が大きく、価格形成要因の比較を慎重に行った。収益性の検討は、店舗需要を考慮し、賃料、空室率を想定し査定している。実際の取引事例から求めた比準価格には説得性があり、収益価格は店舗が最有効使用であることを考慮すると、重視されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣地域において、住環境等地域要因に特別な変化は生じておらず、景気の持ち直し傾向に伴い、引き続き地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は利便性に優れた住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められなかった為、当面は現状の地域要因下で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり説得力を有する。収益価格は収益性に着目した理論的な価格といえるが、当該地域は住宅地域であり、収益性よりも居住環境が重視されるものと考えられる為、市場性を反映した比準価格を重視すべきと判定した。以上より、代表標準地との均衡にも留意した結果、比準価格を標準として、収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心への接近性及び総額的市場性に優れた競争力のある住宅地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成した環境を形成しており、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は画地条件等の制約が強く、収益価格は低位に試算された。近隣地域は戸建住宅を主体とする低層住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。自用目的の市場参加者は類似物件の取引価格を重視して意思決定する傾向が強く、よって実際の取引価格に基づく比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から近く店舗、事務所等が連坦する商業地で現状のまま推移すると予測する。地価は景気動向を反映しやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域内の商業地の取引事例は数が少なく、また位置・規模・環境等乖離が大きく、価格形成要因の比較を慎重に行った。収益性の検討は、店舗、事務所需要を考慮し、賃料、空室率を想定し査定している。実際の取引事例から求めた比準価格には説得性があり、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すると、重視されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋西口地区は、劇場や大型店舗が立地する成熟した商業地域で、格別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付事務所を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の飲食店舗を中心とする店舗用地。用途的に特殊であるが、立地の希少性から相応の需要はある。

地域要因の将来予測

幅員4mの区道沿いに小規模な低層の店舗が建ち並ぶ池袋駅北口の飲食商店街である。用途的にも純化しており、格別の変動要因も見当たらないことから、当面は現状維持のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、駅周辺の背後の商業地域からの事例を比較検討のうえ試算したもので、要因格差も的確に吸収しており実証的な価格が求められた。一方、収益価格は対象地上に店舗建物の建設を想定しこれにより得られる対象土地の純収益を還元して得たもので収益性を反映する価格として有用性が高い。よって本件では、実証的な比準価格を標準とするも収益価格を比較考量するとともに代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

JR駅至近の住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。前年中に対象標準地南方の大久保三丁目で再開発建物が完成。

地域要因の将来予測

低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。

価格決定の理由

 比準価格は相対的に代替関係の強い地域に存する取引事例から求め、適正な取引価格水準を志向している。収益価格は直接法を採用し、想定した賃料水準・還元利回り等は適当と認められる。低層一般住宅を主体として共同住宅も見られる地域性を考慮し、市場の実態を投影している比準価格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西落合地区の比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として、安定した地域選好性がみられる。地価動向は堅調推移している。

地域要因の将来予測

比較的良好な居住環境及び交通利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。低層一般住宅からなる住宅地域に係る地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格はやや低位に試算された。以上、各試算価格における説得力の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華な池袋東口駅勢圏内の回遊ルートからは外れた背後に位置し、小零細規模の飲食店等が多く繁華性がやや劣る商業地域。地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中低層の店舗付共同住宅または店舗付事務所等が混在する裏通り沿いの商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は一般的要因を受けて上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目した価格であり実証的かつ客観的な試算価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論的な試算価格である。 標準地の最有効使用は店舗付共同住宅地ではあるが、2階ならば事務所・事業所等としての利用も考えられることから、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格をも関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅北口に広がる商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域で有り、地域要因に特段の変化は無く、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域に存しており、収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近の戸建て住宅中心の閑静な住宅地で、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

住環境、利便性ともに良好な住宅地で、規模のまとまった画地は徐々にマンション用地等に転換されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣は、目白通り背後の交通利便性に優る戸建住宅の多い住宅地域で共同住宅等も散見される。居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的のものが中心で収益用目的のものは少ない。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

豊島区南部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価はやや強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ同一需給圏内の公示地等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR山手線高田馬場駅及び東京メトロ東西線高田馬場駅への接近性に恵まれており、通行量は多く繁華性を有し、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変動はないので、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅接近性に恵まれており、中層の店舗兼事務所ビルが多く見受けられる地域である。需給は比較的堅調である。周辺類似地域内の多数の取引事例から求められた、実証的で説得力の高い比準価格にやや重きを置き、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅東口近くの立地・繁華性に優る商業地域であり、景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

池袋駅東口の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域。東口エリアにおいて新規開業・開発案件が複数見られるが、当該地域では特段の変動要因は見られない。当面は現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は池袋駅近くの準高度商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格に収益価格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の区北東部にある閑静な住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都営大江戸線沿線駅徒歩圏の閑静な住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後とも当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、緩やかな上昇傾向にて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の住宅用途の取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より説得力を有するものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との価格検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の既成住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

西武線沿線駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は、収益目的よりも自用の戸建住宅としての取引が主体で、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が重視される地域である。したがって、本件においては市場の取引きの実態を反映した事例資料より求めた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

同一需給圏内の規範性を有する事例を採用し補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は都心への接近性に優るので近隣周辺には多数の共同住宅が存するものの、道路幅員により建物床面積が制限されるので、収益価格はやや低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

豊島区東部の幹線道路沿いに存する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較とも適正に行なわれているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

池袋駅周辺の高度商業地の事例が少なく価格が乖離した事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口に形成された高度商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

 幹線道路沿いの商業地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、旺盛なマンション需要の回復による地価の上昇が見られる。

地域要因の将来予測

中高層の事務所、店舗付マンション等が建ち並ぶ山手通り沿いの商業地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 当該近隣地域は幹線道路沿いの事務所、事業所、マンション等の混在する商業地域で、最寄駅からやや距離があり賃貸需要は弱く自用の利用が多い地域性を反映し収益価格は低位に求められた。高容積率をマンション等の利用により実現できる幹線道路沿いの取引事例を中心に求められた比準価格と、地域性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度が高い住宅地で格別の変動要因はない。副都心線開通により最寄駅周辺の利便性が高まった。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅のなかにアパートが介在する普通住宅地域として熟成している。当面の間、現在の環境を維持するものと思量する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、地域内にアパートもみられるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。