東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外(高田馬場駅・下落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


625,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外(東京都新宿区高田馬場１−２１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を625,000円/㎡としました。

東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区高田馬場１丁目１８２番３２外
住居表示高田馬場１−２１−２１
価格625,000円/㎡
交通施設、距離高田馬場、480m
地積205㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北3.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

千葉周二氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉周二
価格625,000円/㎡
個別的要因対象標準地において個別的要因に変動は認められず、個別的な競争力は近隣地域内において概ね普通程度と目される。
地域要因JR駅至近の住宅地として需要は堅調であり、価格水準はやや上昇傾向で推移している。前年中に対象標準地南方の大久保三丁目で再開発建物が完成。
地域要因の将来予測低層一般住宅、共同住宅等を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。
市場の特性 同一需給圏の範囲は区内西部、JR及び地下鉄各線を最寄りとする区内中部の住宅地域である。主な需要者は区内或いは周辺区の買換え層、不動産業者が中心であり、旧来からの住宅地として需給は安定している。価格帯の中心は土地坪あたり200∼230万円程度、新築小規模戸建住宅では規模・品等により格差が見られるが概ね総額上限6，000万円程度と評される。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるものの緩やかな回復基調の内にあり、住宅建設は横這い傾向、個人消費は持ち直しの動きが見られる。

鈴木正則氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正則
価格625,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因JR高田馬場駅勢圏の住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測マンションも多く見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏は新宿区内の住宅地域であるが、特にJR山手線高田馬場駅周辺の住宅地域と価格牽連性が高い。主な需要者は、小規模画地が都心に通勤するサラリーマン家庭等、中規模以上の画地が建売業者、1Rマンション開発業者等となっている。良好な資金調達環境等により不動産需要は底堅く推移しており、緩やかな地価上昇が続いている。土地は200㎡程度の画地で総額1億円台前半が中心価格帯となっている。
一般的要因国際情勢等、日本経済への不確定要素も見られるが良好な資金調達環境等を背景に都市機能更新が進展しており、これが地価上昇の一因となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度70968
北緯 139度7052568

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都新宿区南町２６番１東京都新宿区淀橋３３６番３東京都新宿区戸塚町３丁目１５４番１１東京都新宿区市谷柳町２４番３東京都新宿区高田馬場四丁目１５３番８外１筆東京都新宿区市谷本村町２９番１東京都新宿区中落合二丁目１４５９番１１外１筆東京都豊島区高田３丁目１０番３８東京都豊島区東池袋１丁目４２番１２

参考：近隣駅の地価相場

高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)西早稲田駅(地価相場 625,000円/㎡)目白駅(地価相場 681,000円/㎡)学習院下駅(地価相場 510,000円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード