東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外(中井駅・落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


514,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外(東京都新宿区中落合４−８−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を514,000円/㎡としました。

東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区中落合４丁目１６８０番１３７外
住居表示中落合４−８−３０
価格514,000円/㎡
交通施設、距離落合南長崎、420m
地積175㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西5.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小國敏雄氏による調査レポート

不動産鑑定士小國敏雄
価格514,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域において、住環境等地域要因に特別な変化は生じておらず、景気の持ち直し傾向に伴い、引き続き地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持したまま推移するものと思料される。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、新宿区内の中部から東部の住宅地域で、主たる需要者層としては、新宿区及び周辺地域の1次取得者層や買換え取得者層と考えられ、同一需給圏外からの転入者もみられる。新宿区内の住宅地に対する需給動向は、景気回復基調の影響から引き続き改善傾向にある。需要の中心価格帯としては1㎡当たり50万∼60万円前後と考えられる。
一般的要因 金融緩和効果への期待は低下しているものと考えられるが、国内経済は比較的堅調に推移しており、都心部の不動産市場も引き続き上昇傾向にある。

山本耕平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕平
価格512,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特にない。
地域要因近隣地域は既成の住宅地域として成熟した地域であり、地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、特に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後とも現在の住環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新宿区及びその周辺区の西武新宿線・都営地下鉄大江戸線沿線駅勢の戸建住宅を主とする住宅地域である。需要者は都心勤務の給与所得者が中心である。個人所得の改善、低金利、ローン減税等を背景に、需要は概ね堅調であるが、価格が大きく上昇する段階には至っていない。ここ最近の戸建住宅の供給は小規模なものが多く、土地は4，000万円台、新築戸建は5，000万円台が中心である。
一般的要因超低金利水準、雇用情勢の改善等を背景に、不動産への資金流入が継続しているが、頭打ちになっている地域もあり二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7198865
北緯 139度6848445

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区矢来町３２番２東京都新宿区中落合３丁目１５５６番１外東京都新宿区中井２丁目２１５２番１０東京都新宿区北新宿一丁目３５０番４東京都新宿区新宿一丁目４番５外３筆東京都新宿区北新宿一丁目３２５番２５東京都新宿区高田馬場三丁目３３３番２東京都新宿区中落合２丁目６５６番１０外東京都中野区東中野３丁目５０番２０東京都豊島区要町１丁目１０番３東京都豊島区千早町１丁目４４番５

参考：近隣駅の地価相場

中井駅(地価相場 546,000円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)椎名町駅(地価相場 511,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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