東京都新宿区西落合３丁目１５８番６(落合南長崎駅・東長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


534,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区西落合３丁目１５８番６(東京都新宿区西落合３−１７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を534,000円/㎡としました。

東京都新宿区西落合３丁目１５８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区西落合３丁目１５８番６
住居表示西落合３−１７−５
価格534,000円/㎡
交通施設、距離落合南長崎、400m
地積314㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤井俊樹氏による調査レポート

不動産鑑定士澤井俊樹
価格534,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因西落合地区の比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として、安定した地域選好性がみられる。地価動向は堅調推移している。
地域要因の将来予測比較的良好な居住環境及び交通利便性を有する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持にて推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に新宿区西部、中野区北東部内の低層一般住宅を中心とした住宅地域である。主なる需要者層は、自己居住目的の個人のほか、開発転売目的の不動産業者等が想定される。比較的良好な居住環境、利便性を有する住宅地域として底堅い需要動向がみられる。需給の中心となる土地取引の価格帯は坪当たり170万∼190万円程度と把握される。近年は敷地細分化もみられ、新築戸建物件の価格帯として概ね60百万円前後が多くみられる。
一般的要因企業収益は堅調及び雇用、所得環境の改善継続等から景気は緩やかな回復基調にある。良好な資金調達環境等から全般的に不動産市況は堅調である。

千葉周二氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉周二
価格531,000円/㎡
個別的要因対象標準地において個別的要因に変動は認められず、個別的な競争力は近隣地域内において概ね普通程度と目される。
地域要因居住環境に比較的優れた住宅地として需要は堅調、価格水準はやや上昇傾向で推移。地域のあり方に特段の変動をもたらす要因は見あたらない。
地域要因の将来予測中規模の一般住宅を主体とする住宅地域として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測した。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、区内西部及び中野区北東部に存する低層一般住宅主体の地域である。主な需要者は自己利用目的の個人、開発転売目的の不動産業者等が中心であり、比較的環境の良い旧来からの住宅地として需給は安定している。価格帯の中心は土地坪あたり170∼200万円程度、近時は土地を分割のうえ総額を抑えて販売する例も増加しており土地建物一体の価格帯としては概ね上限6，000万円程度となる。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるものの緩やかな回復基調の内にあり、住宅建設は横這い傾向、個人消費は持ち直しの動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7237999
北緯 139度6794669

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区西落合４丁目２２３番５及び２２４番６東京都新宿区中落合３丁目１５５６番１外東京都新宿区中井２丁目２１５２番１０東京都新宿区高田馬場三丁目３３３番２東京都中野区上高田３丁目８番５東京都中野区東中野３丁目５０番２０東京都中野区中野１丁目４４番１東京都豊島区長崎４丁目２１番８東京都豊島区南池袋二丁目１９番９東京都豊島区南長崎五丁目３８７２番４外１筆東京都豊島区南長崎六丁目３９５２番８

参考：近隣駅の地価相場

落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)東長崎駅(地価相場 486,500円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)新江古田駅(地価相場 447,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)中井駅(地価相場 546,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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