東京都新宿区上落合１丁目５１７番８(中井駅・下落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


498,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区上落合１丁目５１７番８(東京都新宿区上落合１−２８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を498,000円/㎡としました。

東京都新宿区上落合１丁目５１７番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区上落合１丁目５１７番８
住居表示上落合１−２８−９
価格498,000円/㎡
交通施設、距離落合、350m
地積250㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北3.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小國敏雄氏による調査レポート

不動産鑑定士小國敏雄
価格498,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域において、住環境等地域要因に特別な変化は生じておらず、景気の持ち直し傾向に伴い、引き続き地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測 近隣地域は利便性に優れた住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められなかった為、当面は現状の地域要因下で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、新宿区内の中部から西部に存し、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域と判断される。主たる需要者としては、戸建住宅であれば1次取得者層や買換え取得者層、大規模な土地であれば不動産業者と考えられる。住宅地に対する需給動向は、利便性を反映して底堅い需要を有しており、景気の持ち直し傾向を反映して地価は引き続き上昇傾向を示している。需要の中心価格帯としては1㎡当たり45万∼55万円前後と考えられる。
一般的要因 金融緩和効果への期待は低下しているものと考えられるが、国内経済は比較的堅調に推移しており、都心部の不動産市場も引き続き上昇傾向にある。

菱村寛氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村寛
価格495,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。
地域要因都心へのアクセスのよい住宅地域としての地位を保持している。格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
市場の特性同一需給圏は新宿区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的な買手として、自ら居住する目的の家族世帯などが想定される。都心へのアクセスがよい上、景気は回復基調が続いていることから、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、5千万円から1．5億円程度（別途建物価格）である。
一般的要因景気は回復基調が続き、新宿区内の住宅需要も増えている。このため、区内の住宅地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度712032
北緯 139度6906528

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中井駅(地価相場 546,000円/㎡)下落合駅(地価相場 559,000円/㎡)落合駅(地価相場 546,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)高田馬場駅(地価相場 625,000円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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