東京都中野区新井４丁目４８番６(新江古田駅・東長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


473,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区新井４丁目４８番６(東京都中野区新井４−１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を473,000円/㎡としました。

東京都中野区新井４丁目４８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区新井４丁目４８番６
住居表示新井４−１１−１０
価格473,000円/㎡
交通施設、距離沼袋、500m
地積76㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤俊夫
価格470,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西武新宿線沿線駅徒歩圏にある区北部の既成住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測西武線沿線駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域として熟成した既成住宅地であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とする中野区北部方面に位置する既成住宅地域である。主な需要者は区内及び周辺区に地縁的選好性を有する在住者が中心であるが、他区部や周辺市域からの転入者もみられる。都心部へのアクセス等利便性に恵まれた住宅地として近時の需給関係は安定しており、地価水準は上昇傾向にある。標準規模で土地総額35百万円∼40百万円台、新築戸建住宅50百万∼60百万円台程度が主たる取引の中心価格帯と把握される。
一般的要因景気は総じて緩やかな回復傾向にあり、都心部を中心として不動産の需給動向は底堅く、区内の不動産市況は強含みで推移している。

憲一氏による調査レポート

不動産鑑定士憲一
価格475,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はないが、景気回復基調が続いていることから、地価も上昇傾向とみられる。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅が多い低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向とみられる。
市場の特性同一需給圏は、主に西武新宿線沿線等で、概ね中野区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する一次取得者層及び買い換え取得者層である。区内の住宅地に対する需要は根強いものがあり、景気の回復基調が続いていることから、地価も上昇傾向となっている。土地は総額で3000∼5000万円程度、新築戸建住宅は5000∼6000万円台が需要の中心と見られる。
一般的要因緩やかな景気の回復基調が続く中、区内の土地取引件数、建築着工等は増加傾向、中野駅周辺の再開発もあり、不動産価格は上昇が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度727821350097656
北緯 139度6736602783203

参考：該当物件周辺マップ

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東京都新宿区矢来町３２番２東京都中野区上高田３丁目８番５東京都中野区中央三丁目５番５東京都豊島区長崎４丁目２１番８東京都豊島区南池袋二丁目１９番９東京都豊島区南長崎五丁目３８７２番４外１筆東京都豊島区南長崎六丁目３９５２番８東京都練馬区北町８丁目１０５３番１８の一部東京都練馬区氷川台３丁目９０番１８東京都練馬区高野台１丁目７８８番６東京都練馬区旭丘一丁目５８番９外１筆

参考：近隣駅の地価相場

新江古田駅(地価相場 447,000円/㎡)東長崎駅(地価相場 486,500円/㎡)落合南長崎駅(地価相場 513,500円/㎡)江古田駅(地価相場 435,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)新井薬師前駅(地価相場 546,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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