地域要因

当該地域は、比較的新興の商業地域であり、徐々に熟成していくと予測される。現在、特に変動を惹起する要因はなく、ほぼ現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、各々の事例の価格形成要因を十分に吟味の上、各事例の規範性の軽重も検討して試算しており、説得力のある価格が試算できたと判断した。一方、収益価格は、低層店舗を想定して試算したが、各種想定は困難であり、価格と賃料との相関関係が希薄なため、やや低めに試算されたものと思料される。よって、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地の衰退に伴い、当該地域もシャッターで閉まっている店舗が見られ、商業地としての需要が低調気味である。

地域要因の将来予測

空店舗がかなり見られるアーケード商店街で、商業経営は厳しい状態である。今後も地域の衰退傾向は変わらず、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地はアーケード商店街内の商業地である。閉鎖店舗が見られ、賃貸物件の新規契約も乏しく、投資目的での取引も期待できない。よって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと考える。本件では、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、前年価格との整合性さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

スーパーを中心とする大規模店舗への顧客流出に伴い、中心商業地が衰退している。当該地域も同様で空店舗が見受けられ、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

若松区内の中心商業地の北側に位置する店舗、店住併用等の商業地である。周辺アーケード街はシャッターが閉められている店舗も見られ、地価水準は下落傾向であると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、商業地の取引事例が少ないため若松区東部の商業地の3事例と八幡東区内の1事例を採用し求めた。求められた価格は、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は比準価格に比べ低く求められたが、適正な賃料を見出しがたい状況であるためと思われる。よって、商業地であるが比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、既成住宅地の需要はやや軟調であるが、中古住宅等の総額は横ばい圏内で推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件が散見され、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがある程度で、土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、周辺公示地との均衡に留意し、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が比較的良好な既成住宅地であるが、区画整理事業等による大規模住宅団地と比較して市場性は劣り、地価はやや弱含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。近隣地域内にはアパート等も一部混在しているが、土地取引は自用目的のものが中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域では大きな環境変化等は見られないが、西部の新興の住宅地に比べ引き合いは少なく、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域では大きな変化も見られず今後も現状維持で推移していくものと予測される。利便性に劣る既存住宅地の需要は少なく地価の下落は続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域より事例を採用し試算したもので市場性を反映し実証的な価格と考える。一方、近隣地域では賃貸物件も見られるが自用の戸建住宅が支配的であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算された。よって、本件では、実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を参考にして、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動要因が見られないものの居住環境がやや劣るため、需要が弱含みで、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

住工混在地域で、格別の変動要因は見られない。居住環境が劣るため、住宅地の需要は、弱含みで推移している。地価水準は、下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例から比準した価格であり、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、居住環境がやや劣ることから、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八幡駅前再開発による店舗兼共同住宅仕様の中高層ビルを中心に、銀行等も集中し、一団の堅固建物群として良好な商業地域を形成している。

地域要因の将来予測

 JR八幡駅前の再開発計画により整備が進み中高層ビルが多く見られる。新規の進展はなく土地利用は当分の間、現状を維持して推移すると考えられ、横這い程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 JR八幡駅近くに所在し利便性も良い地域であるが、低層階を店舗・事務所とし、上層階は共同住宅仕様の建物が殆どで、賃料水準が若干低めな事もあり、不安定要素も含む収益価格をもって取引価格が決定する状況には至っていない。よって、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は学研都市等の新興住宅地に比べ需要が弱く、地価水準は下落が続いている。

地域要因の将来予測

若松区東部に位置する既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。地価水準については、高齢化等の影響により今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用不可能だった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域で、縁故取引が多い土地柄で需要が弱く、地価は少し下落している。

地域要因の将来予測

東側の幹線道路沿いには商業施設の進出がみられるが、当地域は大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は、近時落ち着きをみせつつある。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく、採算のとれる賃貸アパートの建設を想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境に恵まれた住宅団地で人気が高く、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

環境に恵まれた住宅地域であり、現状のまま推移していくものと予測する。需要は根強く、地価は強含みで推移していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する特に規範性の高い2事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、周辺地域にアパートが少なく新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの低層店舗・事務所等がを主とし、黒崎中心部にも近いものの、中心商業圏域の端に位置するため、車両の通過地点となる傾向にある。

地域要因の将来予測

 黒崎駅周辺の路線商業地域である、土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因はなく、下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 都心部近くに所在し利便性も良い地域であるが、上下線片側からの進入に限定され中層・低層の建物が殆どで、賃料水準がやや低位なため、収益性を追求して取引価格が決定する状況には至っていない。よって、市場の実態を反映し規範性のある比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、周辺標準地の価格等との比較検討のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の傾斜地の住宅地域で、直近一年間、周辺では土地取引がみられなかったが、類似地域の取引事例の価格水準が低く、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域には大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。高台の傾斜地地域に対する需要は乏しく、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、対象標準地の画地規模が小さいうえ、傾斜地に位置し地域的にも賃貸アパートを想定することが困難であるため、試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

コムシティのリニューアルオープンにより、黒崎駅前商店街は飲食店中心へのシフトしつつあるが、集客力については回復していない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、補修正、要因比較ともに適正に行われており信頼性が高い。一方、収益価格は店舗兼事務所の家賃水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含む。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

現段階では地域要因に格別の変動はない。昨今の景況下、工場等の事業経営は、依然として発展段階には至っておらず、不動産需要は低調気味である。

地域要因の将来予測

本件近隣地域は、現段階では、格別の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持するものと考える。地価水準については、今後の景気動向にもよるが、現在の景況下、当面は、やや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件近隣地域は、中小工場等で構成された工業地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に留意して事例を採用した上、各事例の規範性の軽重等も十分に検討しており、市場性を反映する価格が試算された。収益価格については、地域的特性から明確な賃貸市場が形成されていないなどの理由により試算し得なかった。したがって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は当区西部の傾斜地に位置しており、住環境等に変化はないが、利便性に劣る住宅地の需要は弱い。

地域要因の将来予測

戸畑区西部の高台に位置する既存の住宅地で、大きな環境変化も見られず、現状を維持したまま推移していくものと予測され、地価水準については、利便性に劣る点等から引き合い少なく下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では低層の共同住宅も散見されるものの自用の戸建住宅が多くを占め、賃貸市場については成熟しているとは言い難く、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないため収益価格が低く試算された。よって、本件では、市場性を反映し説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、また、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向などにも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

空室が続いていた駅前再開発ビルが八幡西区役所として再出発したが、今のところ、近隣地域に大きな変化はない

地域要因の将来予測

大規模店舗の進出により、アーケード商店街の客足は遠のく一方であり、黒崎駅前アーケードも商業地域として成立する範囲を徐々に狭めつつある。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。需要者の中心が収益性を重視する法人であり、収益性を重視すべきであるが、商業事業者向けの賃貸市場の低迷が続く中、先行きの見通しが立たず適正な純収益が見出し難いため収益価格は信頼性に劣る。以上により市場実態に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格は参酌するに止め、付近の公示地等との均衡に留意し、専門職業家の良心に従い適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

戸畑駅背後の商業地域は繁華性が劣り、空き店舗が見られる。商業地としての需要は弱いが、地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域はJR戸畑駅背後の既存商業地であり、地域要因に特に大きな変動はない。当分は現状維持で推移するものと思われるが、地価の下落幅は縮小傾向にあるものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸畑駅背後の商業地域であるが、区内の他地域と比較しても繁華性の衰退は否めない。自己使用の小規模店舗が連たんし賃料水準を把握することは困難であり、収益価格は相対的に劣る。一方比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに周辺商業地の需給動向を勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺類似地域内に直近一年間の取引事例が少なく動向を把握し難いが、売り希望価格は一定の価格水準を保っており、ほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。JR戸畑駅に近いため、用途の多様性もあり、地価は落ち着いた動きになっている。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い3事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。事業所等が混在する住宅地域であり、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺商業施設への顧客流出の影響などもあり、地域周辺では空き店舗も散見され、旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

都心部に中層の店舗、事務所ビルなどが建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。周辺では飲食店舗などの需要も見られるが、地価は依然弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には店舗・事務所ビルなどの収益物件も存在するが、現況では空室のテナントなども散見され、収益価格にはやや不安定な要素が認められる。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集した事例を採用しているが、各補修正は適正に施されており相対的に規範性が認められる。よって本件においては、地域の価格水準を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに不動産の需給動向などを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

若松西部の住宅団地では大きな変化は見られない。地価水準は比較的安定の傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

大きな変動要因はなく、当分の間現状のままで推移すると予測する。区内の西部に位置しており、区内東部に比べ住宅の需要が旺盛なため、地価水準は安定的に推移している。

価格決定の理由

対象標準地は、若松区内の中部付近の住宅地である。自用目的を主とする建物が支配的な地域のために収益物件が極めて少なく、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算できなかった。よって本件では、居住の快適性を主要な指標とする市場参加者の行動を十分に考慮し、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、前年標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、対象地は戸畑駅前の立地ながら賃貸市況はやや弱くかつ自用の店舗・事務所利用が多い地域のため、テナントからの賃料収受に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

旧八幡東消防署の解体が概ね終了している。商況の低さは変わらず、依然として商業地需要は弱い。

地域要因の将来予測

幹線沿いの商業地域であり、隣接の旧八幡東消防署の解体が概ね終了した以外は、特段の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。商況の程度が低いことから、もうしばらくは下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地等類似の取引事例を広範囲に収集しており、実証的であり信頼性はある。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格であるが、自用の店舗や事務所などが多い地域においては、賃貸事例も少なく土地価格に見合う賃料水準の形成が困難なことから低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけ周辺標準地とのバランス等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 商業地としての需要は少ないと考えられるが、住宅地としては利便性もよく、需要は旺盛である。地価水準横這いあるいは上昇機運にあると予測。

地域要因の将来予測

 県道背後の近隣型の商店街であり、空店舗も多く衰退傾向が続いている。ただ共同住宅の用途としての需要はあり、地価水準はほぼ横這いの推移が予測される。

価格決定の理由

 上記のとおり、両試算価格間にかなりの開差が生じた。比準価格は多数の事例を収集し、近似した事例を中心に求めたものであるので市場性を十分に反映しており規範性が高い。一方、収益価格は賃料水準の低迷のため、十分に収益を反映することができなく、かなり低位に求められた。そこで本件では比準価格に重きを置き、収益価格を参考として、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの街路条件の劣る住宅地域で社宅跡地の新規分譲住宅団地に需要が集中し、昨年と同程度地価の下落が見られる。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化がなく、現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地勢の住宅地域で、地価は下落が続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い2事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。 収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣るうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。 快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域は高台に位置し傾斜のある既成市街地であり地域要因の変動は殆どなく傾斜地地域に対する需要は厳しく緩やかではあるが下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地地域に対する需要は弱く、地価の下落がしばらく続くものと思われる。

価格決定の理由

 比準価格は類似地域に所在する高台の住宅地域より採用し、各補・修正並びに各諸要因の比較検討を行った結果求めたものであり市場性を反映した説得力のある価格といえる。収益価格は、古い建物が多く新規賃料の精度が劣る上、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと判断され、収益価格は割愛した。そこで本件では比準価格を標準とし、地元精通者による意見等も参酌し、結果最終的に比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域に特段の変動要因は見当たらないが、総じて傾斜地の既存住宅地の需要が乏しく、取引は低調、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は高台の既存住宅地であり、地域要因に特に大きな変動はない。当分は現状維持で推移するものと思われ、地価はやや下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、傾斜地に形成された既存住宅地域であり、自用目的の利用が主であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法の適用は見送った。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用し、規範性は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を検証の上で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域周辺での商業施設の集積や大型マンションの分譲計画等の影響が注視される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内では事務所等の賃貸物件も見られるが、自社自用の物件が多く、また、分譲マンションも立地し、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。そのため、本件では各試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、また、代表標準地との均衡を踏まえて、表記のとおり鑑定評価額を決定した。