福岡県北九州市若松区百合野町１０９番４３(藤ノ木駅・奥洞海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,000円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市若松区百合野町１０９番４３(福岡県北九州市若松区百合野町２−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市若松区百合野町１０９番４３ |
| 住居表示 | 百合野町２−２５ |
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 藤ノ木、400m |
| 地積 | 197㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺の代替競争関係にある他の不動産と比較し、遜色ない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変化はないが、周辺類似地域には極端に低い取引事例価格が見られ、地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。急傾斜地に位置する住宅地域で需要が弱く、地価は下落傾向が続くものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区及び周辺区の住宅地域一円。需要者は、当地区に地縁があるものに限られる傾向が強い。需要は近年学研都市などで西部地区に集中しており、特に急傾斜地に位置する住宅地域に対して落ち込んでいる。土地200㎡程度、中古の戸建物件で総額500万円∼1，000万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 若松区の人口は減少傾向で高齢化率が30％を超えている。土地取引件数及び新設住宅着工戸数はいずれも昨年より減少している。 |
沖永裕章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沖永裕章 |
|---|---|
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の要因変動は認められないが、急傾斜を有する地勢条件等から市場競争力に劣り、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 若松区東部の急傾斜を有する既成住宅地域である。街路・環境条件が劣り地域外居住者への需要喚起に弱く、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区東部を中心とした住宅地域の圏域である。街路・地勢条件等が劣る高塔山麓の急傾斜地域であり、地縁的選好性により同一需給圏外からの転入者は少ない。若松区では近年、西部地区での住宅地供給が著しく、高齢化が進む東部地区の住宅地需要は弱含みである。取引市場における中心価格帯は、規模により一様ではないが、200㎡程度の住宅地が400万円∼500万円前後、中古住宅が1，000万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 個人消費は回復基調にあり住宅投資は堅調に推移する一方、若松区の高齢化は市平均を超える水準で進行しており、住宅地の需要減退が指摘される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8966257 北緯 130度7836761 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)奥洞海駅(地価相場 48,800円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)二島駅(地価相場 48,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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