福岡県北九州市若松区古前１丁目１３番６(若松駅・藤ノ木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
65,200円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市若松区古前１丁目１３番６(福岡県北九州市若松区古前１−９−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市若松区古前１丁目１３番６ |
| 住居表示 | 古前１−９−８ |
| 価格 | 65,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 若松、1,200m |
| 地積 | 425㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
沖永裕章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沖永裕章 |
|---|---|
| 価格 | 65,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域内では敷地集約化により新設された小売店舗の商況が堅調な一方、空き店舗も散見されるなど、地価はやや弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗、営業所等が建ち並ぶ繁華性の低い路線商業地域である。大規模店舗への顧客流出等による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落基調による推移が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区の商業地域を圏域とし、特に当区東部の国道等幹線沿い路線商業地との代替・競争関係が強い。需要者の属性は、当区に地縁関係を有する個人事業者又は法人による自用の店舗・事業所利用が中心的と判断する。近隣地域及び周辺地域では、高齢化による消費規模縮小のほか周辺地域で立地する大型店舗への顧客流出が指摘されており、商圏・商況は衰退傾向にある。取引は総じて低調であり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 消費動向に回復基調が見られる一方、若松区の商業地は高齢化進行や建築費の高止まりなど需要減・投資抑制をもたらす影響が懸念される。 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 65,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形であるが、標準的画地と比較し減価は不要と判断した。 |
| 地域要因 | 国道沿いの商業地域で、類似地域内の取引事例価格は総じて低く、地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化はなく今後とも当分現状のまま推移していくものと予測する。 幹線道路沿いへの需要は低迷しており、地価の下落が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区及び他区の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人・法人事業者等である。低層の建物が多く顧客を吸引する施設がないため、空き店舗も増え、需要は低迷している。画地規模によって価格水準にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯を見い出しにくい状況である。 |
| 一般的要因 | 昨年より土地取引件数が減少し、旧商店街や幹線道路沿いの商業地に対する需要は依然として減退している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8937353 北緯 130度7987144 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
若松駅(地価相場 63,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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