福岡県北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外(若松駅・戸畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,300円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外(福岡県北九州市戸畑区牧山海岸４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,300円/㎡としました。

福岡県北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外
住居表示牧山海岸４−２８
価格34,300円/㎡
交通施設、距離戸畑、700m
地積3,473㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地
前面道路の状況南東15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中信孝
価格34,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因 若戸トンネル工事による道路が開通し、若松区の工業地域との関連性が期待される地域である。地価水準はほぼ横這いである。
地域要因の将来予測 当該地域は古くからの工業地域である。当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。格別の変動要因は見当たらず、地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は、北九州市内全域の工業地域等である。需要の中心は、鉄鋼・金属関係の事業者である。近年、近隣地域の工業地は、交通接近性に優れ、画地規模が中小規模工場としての需要と一致しているが、供給がないため取引はほとんどない地域である。取引価格は昨年とほぼ変動はなく、取引される価格帯としては10，000万∼15，000万円程度である。
一般的要因 景気は回復の基調が見られ消費動向も除々にではあるが増加が伺える傾向にあると思料される。

佐藤史郎氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤史郎
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣で都市高速の延伸工事が進むが、ICの開設はまだ数年要する見込みである。工場の設備投資に持ち直しの動きが見られるが、新規参入は少ない。
地域要因の将来予測JR戸畑駅に比較的近い、古くからの工業地域である。土地利用は当分の間、現利用形態のまま推移するものと考えられ、また、地価水準を好転させる特段の要因は少なく、弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、北九州市一円の工業地域であると判断される。需要は鉄鋼・金属関係及び自動車関連の事業者が主体であり、画地規模から比較的中小規模の企業が中心になる。周辺には古くからの工場が建ち並んでおり、業種間の牽連性はあるものの、新規の需要は総じて弱含みである。
一般的要因景気の回復基調と国内回帰の状況から優良物件には需要の増加もみられるが、工場地の地価動向は依然弱含みであり、地価は下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

内水面

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8957877
北緯 130度8134318

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

若松駅(地価相場 63,600円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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