福岡県北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６(若松駅・戸畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,000円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６(福岡県北九州市若松区修多羅１−５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６ |
| 住居表示 | 修多羅１−５−１２ |
| 価格 | 49,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 若松、300m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が密集する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 49,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形であるが、標準的画地と比較し減価は不要と判断した。 |
| 地域要因 | JR若松駅に近い利便性の良い住宅地域で、地域要因に変化はないが、街路の幅員が狭く、地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの既成住宅地域で、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は僅かな下落が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区の既成住宅地域一円である。需要者は若松区内の居住者で、当地区に地縁を有する者が中心で、他区及び周辺市町村からの転入は少ない。接近条件に恵まれているものの、街路の幅員が狭く、古い建物が多いため人気がなく、需要は弱含みである。土地170㎡程度、中古の戸建物件で総額1，000万円∼1，500万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 若松区の人口は減少傾向で高齢化率が30％を超えている。土地取引件数及び新設住宅着工戸数はいずれも昨年より減少している。 |
西澤義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤義男 |
|---|---|
| 価格 | 48,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形であるが標準的な画地と比較し、特記すべき個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 地域内に特段の変動要因はないが、若松東部の人口減や高齢化は顕著で、当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向。地価の下落率は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 若松駅に近い古くからの既成住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情勢や老齢化等で需要がやや弱含みであるが、下落傾向にかなりの改善が認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区内の既存住宅地域であるが特に東部地区を中心とする。当該地域は地縁的選好性が強く、外部からの流入者も少なく、需要者の中心は若松中心市街地に何らかの地縁を持つ者である。最近は同じ若松区でも南西部の学研都市周辺の住宅団地に需要が集中し、当該地域は持直しの傾向も認められが、需要にやや弱さは感じられる。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で1，000万円∼1，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9013424 北緯 130度8031326 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
若松駅(地価相場 63,600円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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