福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１(八幡駅・黒崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
65,500円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１(福岡県北九州市八幡東区桃園２−１４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目７番１ |
| 住居表示 | 桃園２−１４−２２ |
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八幡、1,500m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 65,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形であるが、標準的画地と比較し、減価は不要と判断した。 |
| 地域要因 | 小規模住宅が多い住宅地域で、縁故取引が多い土地柄で需要が弱く、地価は少し下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 東側の幹線道路沿いには商業施設の進出がみられるが、当地域は大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は、近時落ち着きをみせつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡東区内を中心とし八幡西区の東部を含む住宅地域一円である。需要者は、市内居住者のうち、当地区へ地縁的選好性を有する者が中心である。街路の幅員の狭い箇所や小規模住宅が密集している箇所があるため、人気がなく需要は弱い。土地のみの取引が少なく、中古の戸建物件で、総額1，000万円∼1，500万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 八幡東区は人口の減少が続いているが、取引価格については二極化の様相である。新設住宅着工戸数は昨年より増加している。 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域に特段の変動要因は見当たらないが、周辺の大型宅地開発により生活利便施設がより近くなり、地価の下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域に特に変動要因はないが、周辺には商業施設等の開発が行われており、やや利便性が向上したことにより、地価水準は下げ止まりつつあるものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八幡東区及び隣接する区の既存住宅地である。当該地域は周辺に新しく住宅地が開発され、商業施設等の進出から生活利便性は向上した。需要の中心は市内通勤の一般サラリーマンや自営業者であるが、古くからの住宅地の需要はやや弱含みである。取引される価格帯は概ね150㎡程度で1000万円程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 八幡東区には開発余地が少なく、地価の下落幅も横ばい傾向と市況の回復はやや遅れているが、利便性に優れた地域では上昇もみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8637656 北緯 130度7836244 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市八幡西区黒崎２丁目１３番１１福岡県北九州市八幡西区紅梅２丁目９番５福岡県北九州市八幡西区大字永犬丸字鳴泉２６９２番６福岡県北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７福岡県北九州市八幡西区上上津役１丁目２７０番１９福岡県北九州市八幡東区中畑町３番１０福岡県北九州市八幡東区桃園２丁目１６番４１福岡県北九州市八幡東区祗園原町３３８番７福岡県北九州市八幡東区前田３丁目３１番１３外２筆
参考：近隣駅の地価相場
八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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