福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目６６番(戸畑駅・若松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,600円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目６６番(福岡県北九州市戸畑区銀座２−６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目６６番 |
| 住居表示 | 銀座２−６−１８ |
| 価格 | 63,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸畑、550m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、倉庫、営業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西10.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 63,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺の代替競争関係にある他の不動産と比較し遜色はない。 |
| 地域要因 | 周辺類似地域内に直近一年間の取引事例が少なく動向を把握し難いが、売り希望価格は一定の価格水準を保っており、ほぼ横這いで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。JR戸畑駅に近いため、用途の多様性もあり、地価は落ち着いた動きになっている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、戸畑区及び周辺隣接区の混在地域一円である。 需要者の中心は周辺の工場に勤める個人ないし地場の事業者が挙げられる。近時、工場跡地を細分化し、住宅地として分譲するケースが見受けられ、需要は比較的堅調である。土地200㎡程度で1，000万円∼1，500万円が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 戸畑区の人口は微減ないし横這い傾向、土地取引件数及び新設住宅着工戸数は昨年より減少している。 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 63,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 各種用途が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見当たらないが一般的な住宅地域と比較すると居住環境の面で相対的に劣り、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸畑駅背後の各種用途が混在する地域であり、当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。地価水準の下落は、ほぼ下げ止まりつつあると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね戸畑区及び周辺隣接区にあって住宅、工場、営業所等が混在する地域である。需要者の中心は同区及びその周辺に基盤を置く個人・法人事業者等と把握される。旧来からの工場等の閉鎖により空地が散見され、一部では住宅のミニ開発が見られる。跡地利用如何によっては、戸畑駅への接近性が良好であるため、発展的に推移する可能性もある。取引される価格帯は概ね200㎡程度で1300万円程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調。住宅着工件数はやや減少傾向だが売れ行きは堅調である。利便性の高い住宅地は相応の需要があり地価は下落から上昇に転じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8995374 北緯 130度817223 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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