福岡県北九州市若松区西小石町３番３(若松駅・藤ノ木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,400円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市若松区西小石町３番３(福岡県北九州市若松区西小石町１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,400円/㎡としました。

福岡県北九州市若松区西小石町３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市若松区西小石町３番３
住居表示西小石町１２−４
価格45,400円/㎡
交通施設、距離若松、2,600m
地積273㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

添野敬一氏による調査レポート

不動産鑑定士添野敬一
価格45,300円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因近隣地域のような街路条件のやや劣る既存の住宅地域は学研都市等の新興住宅地に比べ需要が弱く、地価水準は下落が続いている。
地域要因の将来予測若松区東部に位置する既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。地価水準については、高齢化等の影響により今後も弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は若松区東部の住宅地域一帯と判定した。需要者は若松区内の居住者が中心で地縁的選好性が強く、区外からの転入者は少ない。居住環境が比較的良好な学研都市等の新興住宅地を含む同区の西部地区と比較すると東部地区の不動産取引は低調で、地価水準は、土地のみ250㎡程度の取引で1000万円∼1500万円程度である。
一般的要因国内景気は総じて底堅く推移しているが、依然、若松区の住宅地などの不動産を取り巻く環境は弱含みで、取引もやや低調の傾向で推移している。

西澤義男氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤義男
価格45,500円/㎡
個別的要因標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。
地域要因地域内に特段の変動要因はないが、人口減や高齢化が顕著で、当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向にある。最近は下落率は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測古い住宅団地で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情勢や老齢化等で需要が弱含み、下落率の縮小は見られるものの下落傾向はしばらく続くものと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、若松区内の既存住宅地域であるが特に東部地区を中心とする。当該地域は地縁的選好性が強く、外部からの流入者も少なく、需要者の中心は若松区に何らかの地縁を持つ者が多い。最近は同じ若松区でも南西部の学研都市周辺の住宅団地に需要が集中し、当該地域の需要にやや弱さは感じられる。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で1500万円∼2000万円程度である。
一般的要因北九州地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9184789
北緯 130度7915391

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

若松駅(地価相場 63,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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