福岡県北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６(黒崎駅・西黒崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


136,000円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６(福岡県北九州市八幡西区黒崎２−６−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を136,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区黒崎２丁目１４番６
住居表示黒崎２−６−２
価格136,000円/㎡
交通施設、距離黒崎、320m
地積155㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模店舗が建ち並ぶアーケード商業地域
前面道路の状況北東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

都合哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士都合哲男
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因空室が続いていた駅前再開発ビルが八幡西区役所として再出発したが、今のところ、近隣地域に大きな変化はない
地域要因の将来予測大規模店舗の進出により、アーケード商店街の客足は遠のく一方であり、黒崎駅前アーケードも商業地域として成立する範囲を徐々に狭めつつある。
市場の特性同一需給圏は八幡西区の黒崎アーケード、JR黒崎駅前に広域的に形成された範囲を中心に、北九州市内において繁華な商業地域が形成された範囲。近隣地域はJR黒崎駅前に古くから形成されたアーケード商店街であるが、八幡西区近郊に大規模店舗が多く出店したことから客足は遠のく一方である。区内における商業地の需給動向は依然として弱含みで推移しており、買主主導で価格が決定されているものが多く、取引の中心価格帯は見出し難い状況が続いている。
一般的要因黒崎駅前商店街の商況は依然として厳しく、かつての人の流れは戻る見込は低い。懸案であった駅前再開発ビルも、結局北九州市が区役所として利用

木原正人氏による調査レポート

不動産鑑定士木原正人
価格136,000円/㎡
個別的要因不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。
地域要因周辺商業施設への顧客流出の影響などもあり地域内では空き店舗も散見され旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測都心部に低層店舗などが建ち並ぶアーケード商店街で、地域に格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。周辺地域での大型店舗の進出により、既存の商店街の空室率の改善は見込めない状況にある。
市場の特性同一需給圏は、黒崎駅前一帯の商業地域を中心に、周辺区域に及ぶ範囲の商業地域である。需要者の中心は、地域的な選好性を有し収益性を重視する個人事業者や不動産投資法人などである。アーケード商店街の長期的な景気低迷や周辺地域に出店した商業施設への顧客の流出など旧来型の商業地に対する需要は依然として低くなっている。地域内の土地のみの取引は乏しく、建物付きの取引も規模や状態などがまちまちで、中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因景気の下げ止まり基調判断から個人消費は底堅く推移し所得も持ち直しつつあるが、既存の商業地域の不動産市況は依然として低迷が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8643568
北緯 130度7675702

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)森下駅(地価相場 59,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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