福岡県北九州市八幡西区黒崎１丁目４番６(黒崎駅・西黒崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
109,000円
2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区黒崎１丁目４番６(福岡県北九州市八幡西区黒崎１−９−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市八幡西区黒崎１丁目４番６ |
| 住居表示 | 黒崎１−９−８ |
| 価格 | 109,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 黒崎、270m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
添野敬一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 添野敬一 |
|---|---|
| 価格 | 109,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特になし。 |
| 地域要因 | コムシティのリニューアルオープンにより、黒崎駅前商店街は飲食店中心へのシフトしつつあるが、集客力については回復していない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR黒崎駅周辺の商業地域及び北九州市各区の駅前中心商業地域と判定した。需要者は、当該地域に地縁を有する各種中小企業、個人事業主等が中心である。当該近隣地域は飲食店、娯楽店等が集積する歓楽街であるが、顧客の減少等により店舗数は減っており、特に上階部分の空きが目立っている。地価水準は土地のみ200㎡程度で1700万円∼2500万円程度であるが、画地規模や取引事情により異なるため一概には言えない。 |
| 一般的要因 | 国内の景気は緩やかな持ち直しの動きが見られるものの、依然として地方圏の商業地需要は弱含みで推移している。 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 109,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 黒崎駅に近い飲食店街であるが、周辺の商店街と同様、閉鎖店舗が目立ち、商況の低迷は継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR黒崎駅周辺を主として北九州市各区の中心商業地域である。当該地域はアーケード商店街の周辺に位置し、郊外型大型商業施設の開業や、アーケードの衰退による顧客離れは顕著である。主たる需要者は、飲食店等を営業する事業者が考えられるが、供給に対し需要が弱い状況は変わらず、取引市場は引き続き弱含みで推移している。従って中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 地価の下落幅は縮小傾向にある。コムシティ再稼働の影響は限定的で、イオンタウン黒崎周辺以外の商業地の需要は弱含み傾向が継続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8652956 北緯 130度7680674 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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