福岡県北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７(黒崎駅・西黒崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


61,500円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７(福岡県北九州市八幡西区紅梅４−８−２４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区紅梅４丁目２７番１７
住居表示紅梅４−８−２４−１
価格61,500円/㎡
交通施設、距離黒崎、1,600m
地積191㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵傾斜面の住宅地域
前面道路の状況北東3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土手栄治氏による調査レポート

不動産鑑定士土手栄治
価格61,700円/㎡
個別的要因周辺の代替競争関係にある他の不動産と比較し遜色はない。
地域要因古くからの街路条件の劣る住宅地域で社宅跡地の新規分譲住宅団地に需要が集中し、昨年と同程度地価の下落が見られる。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変化がなく、現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地勢の住宅地域で、地価は下落が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は八幡西区中部から東部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内居住者のうち、八幡西区及び八幡東区の工場へ通勤する勤労者が中心である。街路の幅員が狭いうえ、近くのスーパーが撤退し利便性が低下するなど、需要は弱含みで推移している。土地200㎡程度で1，000万円∼1，500万円，新築の戸建住宅で3，000万円∼3，500万円が需要の中心である。
一般的要因人口は微減で推移し、土地取引件数はやや増加し、新築住宅着工戸数は横這いである。

二村吉則氏による調査レポート

不動産鑑定士二村吉則
価格61,300円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動要因は認められない。
地域要因幹線街路背後の住宅地域である。利便性が良く、潜在的な需要はある。取引は活発ではなく、地価水準は下落傾向である。
地域要因の将来予測やや傾斜地勢の住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、地価水準は下落傾向にあり、当分の間続くものと予測する。
市場の特性代替、競争等の関係にある同一需給圏は、八幡西区内及び八幡東区東部の住宅地域一円と判定される。幹線街路背後の比較的利便性の良い住宅地域である。需要者の中心は、市内に勤務する企業従事者世帯と考えられる。古くからの住宅地域なので周辺には造成団地等は少なく、既存の戸建住宅や共同住宅等が多い。当該地域の取引の中心となる価格帯は中古住宅で総額2，300万円程度である。
一般的要因国内の景気は緩やかな回復基調であるが、企業従事者の多い当市では、個人所得の変化は見られず、住宅需要を喚起するには至っていない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8599297
北緯 130度7771056

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)穴生駅(地価相場 59,200円/㎡)陣原駅(地価相場 52,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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