福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外(戸畑駅・九州工大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


127,000円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外(福岡県北九州市戸畑区中本町８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を127,000円/㎡としました。

福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市戸畑区中本町２０２番外
住居表示中本町８−１４
価格127,000円/㎡
交通施設、距離戸畑、200m
地積1,117㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗等が建ち並ぶ駅に近い県道沿いの商業地域
前面道路の状況北西30.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沖永裕章氏による調査レポート

不動産鑑定士沖永裕章
価格127,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認められない。
地域要因JR戸畑駅至近の商業地域として特段の変動は認められないが、好立地条件による希少性を有し、地価は概ね堅調に推移している。
地域要因の将来予測JR戸畑駅に隣接する路線商業地域である。高齢化が進行し商圏縮小による需要減退が指摘される一方、好立地条件からマンション需要も認められ、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域の圏域であり、戸畑区中心部の幹線道路沿道との代替・競争関係が強い。需要者は事業所等の利用のため地縁関係を有する個人又は地元法人が中心的であり、面大地については旺盛なマンション需要も見込まれる。周辺では戸畑駅に隣接して大規模小売店舗・公共施設が立地し街区を形成するが、近隣地域への波及は概ね限定的である。取引の個別事情や規模の相違により、取引市場における中心価格帯は見出し難い。
一般的要因消費動向に回復基調が見られる一方、戸畑区の商業地は高齢化進行や建築費の高止まりなど需要減・投資抑制をもたらす影響が懸念される。

佐藤史郎氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤史郎
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の大型複合施設やディスカウントショップ等との競合により、商業店舗の経営環境は厳しくなっているが、共同住宅等への需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅前再開発により整備された大型店に近接した一帯であり、幹線道路沿いであることから、種々の需要が競合している。地価水準は、概ね回復傾向に推移していくものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、当区や近接区の中心部周辺の商業地である。需要者は主として当区の個人又は法人であり、取引規模は概して小さい物件が多いものの、近年は中規模物件の取引も見られる。駅近辺に大型商業・公共施設があり、これらを核として商業街区が広がっているが、当該地の商業集積度は概ね普通程度である。土地取引は多種多様で中心となる価格帯は把握しがたい。
一般的要因戸畑区商業地の不動産取引はやや低調に推移してきたものの、景気の回復基調により、共同住宅投資を含め、需要は徐々に回復していく傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度896099
北緯 130度8219866

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県北九州市戸畑区千防３丁目５１６４番３福岡県北九州市戸畑区大字中原字岩ケ鼻１０３１番２９ほか２筆の一部福岡県北九州市戸畑区中本町１丁目２番１福岡県北九州市戸畑区新池１丁目９２番福岡県北九州市戸畑区昭和通５丁目２１番２福岡県北九州市戸畑区天神２丁目５３番１福岡県北九州市戸畑区旭町１６１番福岡県北九州市戸畑区中本町２８番ほか１筆福岡県北九州市戸畑区福柳木１丁目４番２福岡県北九州市戸畑区牧山新町３７番福岡県北九州市戸畑区新池１丁目８５番５外１筆福岡県北九州市戸畑区新池２丁目５５７７番２福岡県北九州市戸畑区明治町１１２番１外２筆福岡県北九州市戸畑区高峰１丁目１７３番

参考：近隣駅の地価相場

戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード