福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７(八幡駅・スペースワールド駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７(福岡県北九州市八幡東区西本町３−１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
住居表示西本町３−１−５
価格106,000円/㎡
交通施設、距離八幡、200m
地積248㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況金融機関、店舗兼共同住宅等が多い商業地域
前面道路の状況南27.0m県道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福山節子氏による調査レポート

不動産鑑定士福山節子
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因八幡駅前再開発による店舗兼共同住宅仕様の中高層ビルを中心に、銀行等も集中し、一団の堅固建物群として良好な商業地域を形成している。
地域要因の将来予測 JR八幡駅前の再開発計画により整備が進み中高層ビルが多く見られる。新規の進展はなく土地利用は当分の間、現状を維持して推移すると考えられ、横這い程度で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏としては、八幡西・八幡東区・戸畑区に形成された中心市街地に近い商業地域である。当該近隣地域では中高層店舗兼共同住宅・低層店舗等が主たる用途となっており、商住が混在して地域を構成している。JR八幡駅前に位置するも、車輛の通行量も多くはなく、周辺地域から顧客を集客するまでには至っていないが、八幡駅前再開発区域内にあり、利便性の良さから、供給さえあればマンション用地としての需要は充分に期待できる。
一般的要因優良な物件の需要は増加傾向にある。一方、急傾斜地が多く平坦地が少ないため、取引件数は横這い、地価は若干の下落又は横這い程度で推移。

土手栄治氏による調査レポート

不動産鑑定士土手栄治
価格106,000円/㎡
個別的要因標準的画地と比較し、角地としての効用増を＋3％と判断した。
地域要因地域要因に変化がなく、周辺類似地域の取引事例価格が相応の水準を保っており、地価はほぼ横這いである。
地域要因の将来予測地域要因に変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価は落ち着きをみせはじめている。
市場の特性同一需給圏は、八幡東区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は、地場の中堅以上の法人やマンション業者等が挙げられる。需要は、市場に出てくる物件が少なくつかみ難いが、画地規模によって差が大きい。取引される総額のバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯が見い出しにくい状況である。
一般的要因八幡東区の旧来からの既存商業地域は厳しい状況が続いているが、一部の幹線道路沿いを中心に高値取引が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8675654
北緯 130度7943899

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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