福岡県北九州市若松区白山２丁目３１９番１０(若松駅・戸畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,900円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市若松区白山２丁目３１９番１０(福岡県北九州市若松区白山２−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市若松区白山２丁目３１９番１０ |
| 住居表示 | 白山２−２−１１ |
| 価格 | 60,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 若松、550m |
| 地積 | 261㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
二村吉則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 二村吉則 |
|---|---|
| 価格 | 60,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については、特に変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 若松駅及び中心市街地に近い住宅地域である。住環境・利便性等より潜在的な需要はあるが、取引は不活発で、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心街に近い利便性の良い古くからの既成住宅地である。地域要因の大きな変動は見られない。区内の西部地区に比べ古い住宅が多く、地価水準は今後も弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 標準地と代替・競争等の関係にある同一需給圏は、若松区の東部の住宅地域である。住宅地需要者は区内及び北九州市内中心街に通勤する居住者が殆どである。地縁的選好が強く、若松区以外の地域からの転入は少ない。若松区の西部地区は宅地開発が続いて人口が増加しており、東部の古くからの住宅地の需要は弱くなっている。また不動産市況も低調で地価水準は下落傾向である。当該地域の土地の中心価格帯は1，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大都市圏では、景気は緩やかな回復基調と言われるが、当市では個人所得の変化は見られず、住宅需要を喚起する所得環境にはない。 |
西澤義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤義男 |
|---|---|
| 価格 | 60,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 地域内に特段の変動要因はないが、若松区では高齢化が顕著で、地価の下落率は縮小傾向にあるが、当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 若松市街地外延の利便性の高い古くからの住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は老齢化等で需要が弱含み、歯止めがかかりつつも下落傾向は当分の間続くものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、若松区内の既存住宅地域であるが特に東部地区を中心とする。当該地域は地縁的選好性が強く、外部からの流入者も少なく、需要者の中心は若松中心市街地に何らかの地縁を持つ者である。最近は同じ若松区でも南西部の学研都市周辺の住宅団地に需要が集中し、当該地域は持直しの傾向も認められが、需要にやや弱さは感じられる。需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で1，500万円∼2，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度905478 北緯 130度8038047 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
若松駅(地価相場 63,600円/㎡)戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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