福岡県北九州市八幡西区則松６丁目９５７番２外(黒崎駅・八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,000円

2016年01月01日に行った福岡県北九州市八幡西区則松６丁目９５７番２外(福岡県北九州市八幡西区則松６−７−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡西区則松６丁目９５７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡西区則松６丁目９５７番２外
住居表示則松６−７−４１
価格41,000円/㎡
交通施設、距離折尾、1,800m
地積249㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤史郎氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤史郎
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境が比較的良好な既成住宅地であるが、区画整理事業等による大規模住宅団地と比較して市場性は劣り、地価はやや弱含みの傾向にある。
地域要因の将来予測標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡西区中部から北部のJR鹿児島本線「折尾」、「陣原」駅を中心とした住宅地域である。当該地域は北九州市都市圏に加え、福岡市都市圏へも通勤が可能であるが、道路幅員がやや狭く、密集した既存の住宅地域を形成している。そのために需要動向はやや停滞感が否めない。土地取引は1，000万円程度のものが中心である。
一般的要因少子高齢化の影響もあり、八幡西区中部の不動産取引はやや低調に推移してきたものの、景気の回復基調により、需要は徐々に回復の傾向にある。

添野敬一氏による調査レポート

不動産鑑定士添野敬一
価格41,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因近隣地域は住環境は比較的良好であるが、中心地から距離があることから不動産需要はやや低調であり、地価水準は若干の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測八幡西区北西部に位置する既成住宅地域であり、周辺の住宅地需要についてはやや低調であるが、今後も現状を維持したまま推移するものと予測する。地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は八幡西区中西部の住宅地域一帯と判定した。需要者は八幡西区内の居住者が中心であり、主として居住の快適性、利便性を重視し取引の意思決定を行う。商業中心地であるJR黒崎駅前地区からやや距離を有するものの、周辺には近隣住民向けの各種店舗、公園等が存しており、生活利便性は比較的良好である。地価水準は、250㎡程度の土地取引で800万円∼1200万円程度である。
一般的要因個人消費等の弱さが懸念材料ではあるが、国内景気は総じて緩やかな回復基調にあり、雇用環境などが改善しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度86762237548828
北緯 130度77847290039062

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黒崎駅(地価相場 68,450円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)西黒崎駅(地価相場 67,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)奥洞海駅(地価相場 48,800円/㎡)萩原駅(地価相場 66,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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