福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番(戸畑駅・若松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
69,700円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番(福岡県北九州市戸畑区銀座２−４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番 |
| 住居表示 | 銀座２−４−２８ |
| 価格 | 69,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸畑、380m |
| 地積 | 106㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗併用住宅が建ち並ぶ既成近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東25.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 69,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸畑駅背後の商業地域は繁華性が劣り、空き店舗が見られる。商業地としての需要は弱いが、地価の下落幅は縮小傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域はJR戸畑駅背後の既存商業地であり、地域要因に特に大きな変動はない。当分は現状維持で推移するものと思われるが、地価の下落幅は縮小傾向にあるものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、戸畑区及び隣接区の商業地域で、個人・法人事業者が中心的な需要者である。戸畑駅背後であることから商業地としての需要は弱く、老朽化した建物や空店舗も散見されるが、周辺には戸建住宅等の住宅地の需要が見込める地域である。価格水準の下落率も縮小がみられるが、商業地としての需要となれば、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調にある。大型商業施設の影響等により既存商業地は低迷しているが、マンション適地となる幹線道路沿いの地価水準は上昇傾向にある。 |
土手栄治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土手栄治 |
|---|---|
| 価格 | 69,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺の代替競争関係にある他の不動産と比較し遜色はない。 |
| 地域要因 | JR戸畑駅北側の商業地に対する需要は依然として低く、地価の下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。背後の住宅地の価格水準に近づきつつあるが、需要の回復は難しいと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、戸畑区及び周辺区の商業地域一円である。需要の中心は、地場の個人・法人事業者が挙げられる。戸畑駅の北口側に位置し、画地規模の小さい画地上に老朽化した店舗が多いことから、需要は低迷している。土地取引が少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 昨年より土地取引件数は減少しているが、投資物件として一部高値取引がみられるなど、取引価格は上向きになっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9005568 北緯 130度8188284 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
戸畑駅(地価相場 69,700円/㎡)若松駅(地価相場 63,600円/㎡)九州工大前駅(地価相場 88,700円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)藤ノ木駅(地価相場 48,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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