地域要因

地区計画事業並びに密集住宅市街地整備促進事業の進展により、区画道路の拡幅・整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近く利便性には優れる熟成した密集住宅地である。地区計画事業等の進展に伴い、良好な街区が広がりつつある。需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

街区が整備されつつあるなかで、周辺では、良好な交通接近性を活かした小規模宅地の新築共同住宅も散見されるが、取引の大半は自己の居住用であり、規範性高い取引事例から査定された比準価格は説得力が高いと判断される。対象標準地の画地規模や基準容積率を考慮すると、主たる需要者は自己の居住目的の個人と判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い埋立造成された住宅地域。震災の影響は和らいだものの大きな需要増は見られない。地価は横ばい基調である。

地域要因の将来予測

震災の影響は和らいだものの新たな変化は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、当面は横ばい傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例については補修正を適切に行うなど試算過程に問題なく、市場性を反映した信頼性の高い試算価格を得ることができた。一方、大規模造成された戸建住宅団地であり、共同住宅として利用はほとんど見られないため収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある。人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅から徒歩14分程度で、一般住宅、アパートが混在する比較的新興の住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し試算した。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は、葛西駅の最寄駅から1．1kmの一般住宅、アパート等の混在する地域であるが、自己所有目的の取引が主で、快適性及び利便性をより重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。

地域要因の将来予測

小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等もみられるものの、一般的に小規模な敷地では経済合理性の高い賃貸経営を行うことは難しく、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、都営新宿線沿線の類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

液状化の被害を受けた京葉線沿線の住宅地域の需要は回復しており、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

JR京葉線新浦安駅から徒歩圏内のアパートも見られる住宅地域である。大震災による液状化の被害があった地域であるが需要は回復しており、地価は今後とも上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から徒歩圏内の住宅地域である。利便性等からアパ−トも見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益目的の取引はほとんど見られない。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、規範性の高い比準価格を標準とし、投資採算性を反映した収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄から徒歩圏の住宅地域であり、都心への通勤圏として堅調な需要の中で、地域内の地価も安定的に推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の住宅地であり、都心への接近性からも一定の需要がある。地域要因に特段の変動ななく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅徒歩圏の既存住宅地域内に位置し、アパート等もみられるが、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。よって、適正な取引事例から比準し、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び前年地価公示以降の動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地域要因の激変は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が存する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例の選択、補修正及び要因比較が適切に行われ、市場性を反映した信頼性の高い試算価格である。一方、共同住宅も存する地域であり、共同住宅を想定した収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料の収受が困難であり、試算過程の諸元の設定においてもやや流動的な面があり相対的な規範性は低いと判断される。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からやや遠いものの、生活上の利便性に優れた住宅地域である。低金利や景気回復基調を受けて、引き続き安定的な需給関係にある。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の需要が中心であり、投資採算性を反映した収益価格は対象標準地の価格に及ぼす影響力が弱いため、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準にすべきものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、低位に試算された収益価格は参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域はマンション等の共同住宅と戸建住宅を中心とする地域で、葛西駅徒歩圏で住宅地域として熟成している。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者層は、収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浦安駅徒歩圏に位置する混在住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れる浦安駅徒歩圏に位置しており、安定した需要が見込める。利便性重視の傾向が強まっていることから、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

浦安駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないことから土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある区画整然とした住環境の良い地域である。最近の経済動向及び需要の強さを反映し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、西葛西駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心への通勤利便性、街路条件に優れた既成の住宅地域であるが、新規の売り物件は少なく、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

道路幅員に優れ、共同住宅を中心に成熟した住宅地域であり、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいからやや上昇で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある規範性の高い取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、査定において将来予測を含む収益価格は、建築費の上昇、取引利回りの動向等、変動項目が多く、その説得力が相対的にやや劣るものと判断する。従って、実証的で説得力の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも土地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏にあり、引き続き人気は高い。特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。宅地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏の人気エリアのため、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中葛西エリアに存し且つ環境条件補正を要しない地域格差率が僅少な2事例を重視し試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した相対的に説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、各種経済指標等との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西葛西駅前の商業地域で、周辺人口増加を背景に安定したテナントの需要が見込まれ、金融緩和により投資資金が流入しやすい環境になっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸用の店舗事務所ビルが多く、旧来の地主による土地活用がほとんどであるが、東京圏の投資用不動産への需要が高まる中で、比準価格と収益価格は比較的近似して求められた。縁故関係のある地元資本による取引が中心の地域であるが、投資用不動産としての需要も考えられるため、比準価格と収益価格の双方とも説得性があると判断し、両価格を比較考量して、類似する他の標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災直後は需要が低迷した地域であるが、住環境・学区が人気の地域で、住宅需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

液状化対策の管路インフラ耐震化工事が完了。地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。マンション用地の需要は多く、地価は引き続き強含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は、葛西地区の規模の大きい取引事例を中心に、代替関係にある実際の取引事例に基づいた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むが、投資採算性を基に意思決定を行う開発業者の視点を具現した価格である。そこで、市場性を反映した比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

復旧工事により、街並みに液状化被害の影響はほぼ見られない。震災の影響も薄れつつあり、地価水準は横ばいから若干上昇傾向。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。築後30年以上経過した住宅が多く、建て替えが目立ちつつある。地価は横ばいから若干の上昇傾向。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地で、居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い地域である。比準価格の査定においては、新浦安駅勢圏の多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、最寄駅への接近性は良好であるが、アパート等の収益物件はほとんど見られず、法令上の規制からも合理的な賃貸市場が形成されていない。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安駅に近い住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、旺盛な需要を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

街路がやや狭い地域であるが、都心への接近性に優れる浦安駅に近い立地であることから安定した需要が見込める。利便性重視の傾向が強まっており、今後についても競争力を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

浦安駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないことから土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。同一需給圏は自己の居住用としての需要が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京メトロ東西線「浦安」駅から徒歩圏内にある住宅の外にマンション等が混在する住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇を示した。

地域要因の将来予測

住宅の外にマンション等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはマンション等が混在するが、土地価格に見合う経済合理的な賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域にあることから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、この比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。都心への接近性が良好な住宅地域で、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。画地規模を25坪前後に抑えた建売住宅が多く、画地の細分化が進行すると予測している。地価は上昇傾向が持続するものと思慮する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好な住宅地であり、周辺にはアパート等も混在しているが、標準地の画地条件等の制約から収益価格は低位に査定された。一方、比準価格の査定においては、浦安∼南行徳駅勢圏内の類似地域において、多数の信頼性ある事例を収集し得た。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅に近い、人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅から徒歩6分程度で、マンションが建ち並ぶ区画整然とした区内では比較的新興住宅地域で、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復に伴い上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し試算した。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当該地域は、葛西駅から徒歩6分程度の利便性の高い地域で、周辺での成約事例数は極端に少ない地域であるが、快適性がより重視される住宅地域であるので、比準価格をより重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

埋立地の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価は底値感から上昇に転じつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は底値感から横ばいから緩やかな上昇程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の中規模戸建住宅が多い大規模造成された住宅団地で、共同住宅として利用されていないため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

建築協定が存することから地域要因に大きな変動はない。土地価格は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域であり建築協定が存することから、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏において、最終需要者が個人である取引事例を広く収集し、事例の選択を行った結果、規範性を有する事例を得られた。対象標準地については建築協定が存し賃貸用不動産の建築を想定することが不合理であるから、収益還元法は適用しない。よって、居住の快適性・利便性についての、市場参加者による比較検討を反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安市の旧市街地にあり、地域要因に特段の変動は見られないが、地域内の地価は一般的要因の影響で緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ東西線浦安駅から徒歩圏にある既成の住宅地域で、比較的安定した地域であり、一般的要因の影響を受け当分は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパートも混在しているが、既存土地所有者の有効利用によるものであり、収益目的の新規土地取引は少なく、殆どが自用の戸建住宅である。土地価格に見合う賃料相場が形成されていないと判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復とマイナス金利の影響から、価格が一段と強含み傾向で推移するようになった。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。東西線沿線の住宅地の需給は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

住宅、事業所、マンション等が混在する住宅地域であるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受することが難しく、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が特に重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は寺院等も見られるが、戸建住宅、共同住宅を中心とする地域であり、住宅地域として熟成している。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。当該需要者層は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

葛西駅に近い利便性良好な商業地域で、需要は堅調。周辺の利用状況、出店業種に特段の変化はない。葛西駅の乗降客数は微増傾向で推移。

地域要因の将来予測

葛西駅に近い商業地域で高度利用が進んでおり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現況の環境で推移すると予測する。収益用不動産需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件においては区内商業地域で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、近隣地域は高度利用の進んだ商業地域であり、収益性からの価格検討も要する。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。