東京都江戸川区東葛西６丁目２３番３(葛西駅・浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


387,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西６丁目２３番３(東京都江戸川区東葛西６−２３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を387,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東葛西６丁目２３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東葛西６丁目２３番３
住居表示東葛西６−２３−３
価格387,000円/㎡
交通施設、距離葛西、480m
地積166㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅を中心に戸建住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北西7.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇哲史氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇哲史
価格386,000円/㎡
個別的要因個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。
地域要因地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区の南部、地下鉄東西線沿線の住宅地域である。都心へ通勤する社会人が主な需要者となる。駅徒歩圏であり、葛西エリアの人気の高さと相まって売買賃貸とも需要の高い地域である。敷地規模は70∼100㎡程度が中心で、土地売で総額3，200万円∼4，200万円程度、建売住宅で総額4，000万円台前半∼5，500万円程度が中心となっている。区内でも人気の高い地域であり、まとまった土地であれば不動産業者の需要も高い。
一般的要因景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。

権藤幸憲氏による調査レポート

不動産鑑定士権藤幸憲
価格388,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人及び販売目的の中小不動産業者が主体である。市場の中心価格帯は土地で5500万円前後、土地を細分化した建売では土地建物で4000万円∼5000万円程度である。近隣地域は最寄駅から近く、都心への交通利便性及び生活上の利便性も比較的良いことから、他地区らの流入もあり、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6622103
北緯 139度8770573

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区新田１丁目５２８８番ほか７筆東京都江戸川区船堀７丁目１４３４番４東京都江戸川区桑川町３８８番４東京都江戸川区鹿骨２丁目１３１番東京都江戸川区西瑞江１丁目８番５東京都江戸川区葛西１丁目１５１１番東京都江戸川区葛西１丁目３１３番２外東京都江戸川区新堀１丁目２０番６東京都江戸川区南葛西二丁目８番１９東京都江戸川区葛西一丁目２６１番外１筆東京都江戸川区鹿骨四丁目１４４番

参考：近隣駅の地価相場

葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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