千葉県浦安市今川１丁目１６番４２(新浦安駅・舞浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


251,000円

2017年01月01日に行った千葉県浦安市今川１丁目１６番４２(千葉県浦安市今川１−１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を251,000円/㎡としました。

千葉県浦安市今川１丁目１６番４２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県浦安市今川１丁目１６番４２
住居表示今川１−１１−５
価格251,000円/㎡
交通施設、距離新浦安、1,200m
地積162㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川昇氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川昇
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から徒歩圏内に所在し人気が高い。今後大規模な宅地供給等もなく、熟成した住宅地域であるので、格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測熟成度を増しつつある区画の整った中規模戸建住宅地域である。地域要因に格別の変動は見当たらず当面は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線沿線のうち浦安市内の住宅地域。需要者の中心は市内のほか近隣都県や周辺市に居住する二次取得者層と広い。現在の総額的な地価水準から市場参加者は高所得層が多くを占める。既に一般住宅が建て込んでいるため新たな大規模宅地供給の余地は殆どない。そのため熟成した住宅地となっており、現在は需給の状態は比較的安定的に推移している。土地価格は160㎡程度で概ね4000万円前後、また新築の戸建物件は注文住宅が多い。
一般的要因政府による直近の景気基調判断が上方修正されたが、県内企業の景況感は、直近でマイナスであり特に大企業と中堅以下の企業の業績格差が広がった。

大村進氏による調査レポート

不動産鑑定士大村進
価格252,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因東日本大震災から5年以上が経過し、液状化現象により下落した埋立地の地価に値頃感・底値感が出てきたこともあり、地価は底打ちしている。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京葉線「舞浜」駅及び「新浦安」駅圏域に存する一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は、一部上場会社社員、自営業者等で、年代は40歳前後の給与・事業収入による中∼高額所得者が主流である。地価は東日本大震災以降下落を続けていたが、震災から5年以上が経ち、底打ちしている。中古戸建住宅の取引価格は4，000万円∼6，000万円台。土地価格水準は、坪当たり80万円∼120万円。
一般的要因雇用所得環境の改善が続いており、国内景気は回復基調にある。ただし、アメリカの金融政策正常化、中国を始めとする新興国等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6427264
北緯 139度9068089

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)市川塩浜駅(地価相場 270,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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