千葉県浦安市東野３丁目２４番(舞浜駅・新浦安駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
248,000円
2017年01月01日に行った千葉県浦安市東野３丁目２４番(千葉県浦安市東野３−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県浦安市東野３丁目２４番 |
| 住居表示 | 東野３−７−２３ |
| 価格 | 248,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 舞浜、1,600m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般戸建住宅にアパートが混在する新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長谷川昇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川昇 |
|---|---|
| 価格 | 247,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅から徒歩圏内に所在し人気が高い。今後大規模な宅地供給等もなく、熟成した住宅地域であるので、格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成度を増しつつある区画の整った中規模戸建住宅地域である。地域要因に格別の変動は見当たらず当面は現状を維持していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR京葉線及び東京メトロ東西線沿線で浦安市内の住宅地域。需要者の中心は都内に勤務する一次取得者層である。最寄り駅から徒歩圏外にありやや不便であるが、熟成した住宅地である。震災後暫くは需要が落ち込んだが、その後6年近くが経過し需要も徐々に回復しつつある。土地価格は200㎡程度の規模で5000万円前後、新築の戸建物件は比較的少ないが敷地規模を小さくして3500万円∼4000万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 政府による直近の景気基調判断が上方修正されたが、県内企業の景況感は、直近でマイナスであり特に大企業と中堅以下の企業の業績格差が広がった。 |
山口真由美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口真由美 |
|---|---|
| 価格 | 248,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅へやや距離感があり、利便性に劣る地域。震災により被災した地域であるが、昨今震災の影響は薄れ地価は横ばい∼微増傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR線最寄駅へやや距離がある住宅地で、地域要因に特別の変動要因はない。当面は現在の状態を維持し、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浦安市内のJR京葉線及び東京メトロ東西線の駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は市内居住者で30歳代から40歳代の都心へ通勤するサラリーマン層で、震災後、圏外からの転入は殆どない地域であったが、昨今回復傾向にある。戸建住宅の土地は100㎡前後で3000万円前後、新築物件は少なく中古戸建住宅は4000万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内の人口は微増傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6454009 北緯 139度8946488 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県東葛飾郡浦安町堀江字古田１５６番千葉県東葛飾郡浦安町猫実字辰己１２９９番３千葉県浦安市弁天６番１２９千葉県浦安市堀江５丁目１２６５番２千葉県浦安市弁天４丁目６番７７０千葉県浦安市富士見２丁目２５５３番２千葉県浦安市堀江６丁目１８１１番３千葉県浦安市東野３丁目１８６番千葉県浦安市富岡１丁目３番１７０千葉県浦安市富士見３丁目２７６９番８
参考：近隣駅の地価相場
舞浜駅(地価相場 264,000円/㎡)新浦安駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)葛西臨海公園駅(地価相場 354,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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